Specielt fokus:

Projektsalg: Projektsalget i TKDV har stort set været ikke eksisterende det sidste lange stykke tid, hvilket den store ophobning af færdigopførte (men udlejede) projekter på 2,114 mia. kr. også tydeligt viser. Man skal faktisk tilbage til december 2009 for at finde et projektsalg som er meddelt særskilt via fondsbørsen. I forbindelse med den seneste nedjustering varslede man, at det er langsommelige projektsalgsforhandlinger der var årsagen. Ergo kan man have en berettiget forventning om, at der ligger nogle projektsalg lige om hjørnet, særligt med tanke på at regnskabsåret sluttede 31. januar. Projektsalg må i hvert fald være noget man skal holde øje med og som burde være en god kurstrigger, fordi det ikke blot generer indtjening (forhåbentlig), men også skaber plads i balancen, til at de mange nye projekter med bedre avancer kan sikres og sættes i gang.


Klik for større billede

Nedskrivninger: Som ejendomsrelateret selskab er nedskrivninger i porteføljen et vigtigt punkt at kigge på i disse tider. TKDV har ikke rapporteret om nedskrivninger i signifikant størrelse de sidste par år og det blev således kun til en nedskrivning på 3,5 mio. kr. i 2009/2010 regnskabet. Manglen på nedskrivninger kan jo naturligvis undre lidt, så man er nødt til at selv at vurdere validiteten i de bogførte værdier, hvilket jo sjældent er nogen nem opgave for udenforstående. I TKDV’s balance er der to poster, der kunne blive interessante i det øjemed – ”investeringsejendomme” på 356,9 mio. kr. og ”igangværende og færdige projekter” på 3.396,6 mio. kr. Investeringsejendommene dækker over en 20% andel i et tjekkisk shoppingcenter og en mindre portefølje af primært boligejendomme omkring Berlin. Den tjekkiske del er bogført til 160,6 mio.kr. ved 7% afkastkrav, mens den tyske del ligger på 196,3 mio. kr. ved 6,5%. Det er umiddelbart ikke voldsomme niveauer.

Mht. projektbeholdningen kan man starte med at isolere de færdigopførte og cashflow genererende projekter, der beløber sig til hele 2.114 mio.kr. i værdi. Det oplyses samtidig i regnskabet, at disse ejendomme med den aktuelle udlejning indtjener en årlig nettohusleje på 147,3 mio. kr. eller ca. 7%, hvis vi snakker afkastkrav. Et tal helt på niveau med porteføljen af investeringsejendomme. Tilbage står så ikke påbegyndte projekter med en værdi på lige over 1 mia. kr. og det vil være helt umuligt for lægmand at anslå nogen værdi af disse. Det eneste vi kan forholde os til er at TKDV jf. regnskabspraksis hvert år tester projekter og projektbudgetterne mhp. at foretage nedskrivninger på projekter, og at der i hele projektbeholdningen på 3,4mia kr. ligger nedskrivninger på lige knap 200 mio. kr. som er taget. Endelig lover TKDV selv indirekte, at der ikke kan forventes de vilde nedskrivninger fremover, idet de opstillede økonomiske forventninger til 2011 og frem er på resultat efter skat niveau.
Billedet her er fra halvårspræsentationen og tallene er derfor ikke helt opdateret ift. 3.kvt. regnskabet – det er dog helt minimale forskelle.


Klik for større billede

Aktien – emission i 2010 og aktionærsammensætning: I sommeren 2010 gennemførte man en fortegningsemission i forholdet 2:1 til kurs 15 med et samlet bruttoprovenu på 210,3 mio. kr. Emissionen blev annonceret blot et par måneder efter at bagmandspolitiet efter flere års sagsbehandling valgte at frafalde sigtelserne mod TKDV, ledelsen og revisionen i sagen om indtægtsførsel og regnskabsprincipper. Politisagen var gennem flere år en oplagt grund til at de institutionelle investorer ikke i nævneværdig grad ville have TKDV i deres porteføljer. I dag mangler der nok stadig et fuldt institutionelt comeback i aktionærkredsen. Selvom oversigten nedenfor er fra 2010 passer den meget godt, da der kun er flyttet et par %-point hist og pist siden da. Den store ”øvrige” post på over 40% må formodes i overvejende grad at være private investorer.


Klik for større billede

Snakker man om TKDV-aktien er man også nødt til lige at vende den Indre Værdi per aktie som er på 43kr ifølge 3.kvt. regnskabet. I modsætning til eksempelvis Sjælsø er der kun en minimal goodwillpost på 33 mio. kr. i regnskabet, så den Indre Værdi man kan aflæse i regnskabet er et udmærket udgangspunkt. Ved en aktiekurs omkring 20-21 er K/I således under 0,50.