Click
Chat
 
Du kan vedhæfte PDF, JPG, PNG, DOC(X), XLS(X) og TXT-filer. Klik på ikonet, vælg fil og vent til upload er færdig før du indsender eller uploader endnu en fil.
60
Vedhæft Send
Historik

Vælg chat via ovenstående menu
Luk reklame

      

Maturity mismatch: Tikkende bombe under realkredit


69504 Occam 14/7 2014 10:24
Oversigt

Finanstilsynets analyse af dansk realkredit er uhyggelig læsning: https://www.finanstilsynet.dk/~/media/Tal-og-fakta/20..

Over halvdelen af udlånsmassen er afdragsfri lån. Dvs. sikkerheden forøges ikke som i gamle dage med afdrag. Den påvirkes kun af ejendomspriserne og låntagernes øvrige økonomi - som i en krise vil gå nedad.

Realkreditten har forbløffende små afskrivninger på dårlige lån. Under 0,2% af lånemassen. Der må være mange flere teknisk insolvente husejere og landmænd. Men de kan jo betale terminen, når lånet er afdragsfrit og næsten rentefrit. - Så længe det varer.

73% af lånemassen er variabelt forrentet, og 65% heraf har en løbetid på højst et år. Dvs. over 1.200 mia (milliarder, ikke millioner: 1.200.000.000.000,00 kr) F1 o.l . skal fornys hvert år. Plus en passende andel af F3, F5 m.v.

Analysen beskriver refinansieringsloven, der regulerer situationen, hvor refinansieringsauktionen fejler: Så forlænges obligationernes løbetid med 1 år, og renten øges med 5%.

Det er så måske 60 mia i rente fordelt på måske 1,5 mio låntagere: 40.000 kr i ekstra renter i snit. Det kan de fleste godt overleve. Men det giver et ordentligt dyk i forbruget.

Det grundlæggende problem er maturity mismatch: Fast ejendom finansieres med 20-30 årig realkredit, der overvejende finansieres med 1 årige lån. Som med kort varsel kan blive væk. Det vil give en systemisk krise, hvor staten må gribe ind. Men det vil også opstå en mangel på kontanter, som vil give et voldsomt fald på aktiemarkedet.

Her er sprængstoffet til finanskrise 2.0.



14/7 2014 13:55 TeamGarlic 569505



Godt indlæg, Occam.
Hvis problem er det: låntagerne kan sidde i huset - de dygtigste afdrager dyrere lån - resten forbruger måske eller sparer op på anden vis.
Klart, at forbruget må tage en gevaldig tur ned, når der skal afdrages og måske betales dyrere renter. Dermed skabes en farlig cocktail: lavere forbrug -> lavere vækst -> fyringer osv.
Vi danser på et knivsæg, men hvis man via lov gennemtvinger afdrag, så risikerer man at kvæle enhver vækst. Samtidig med de lave renter fås så godt som intet afkast i pensionsopsparingen.
Og det er ikke kun i DK, at vi ser dette fænomen. Alle er afhængig af lave renter og så håbes på, at gæld nedbringes over tid. Det er meget farligt.

Hvordan løses dette ?



14/7 2014 14:19 Helge Larsen/PI-redaktør 169506



"Finanstilsynet er i gang med at undersøge, hvordan en ny model, som reducerer omfanget af afdragsfrie lån hos de danske boligejere, i praksis kan indføres.

Ifølge Jyllands-Postens oplysninger har Erhvervs- og Vækstministeriet bedt Finanstilsynet om at udarbejde en model, der skal være klar efter sommerferien, og som på den mest hensigtsmæssige måde tøjler realkreditinstitutternes udlån, så udbredelsen af de afdragsfrie lån begrænses".

http://www.jyllands-posten.dk/protected/premium/erhve..



14/7 2014 15:03 Occam 269507



Ja, det er et centralt spørgsmål: Hvordan kommer vi ud af en situation med afdragsfrihed og næsten-0-rente?

Der er sket en tilvænning både hos låntagerne og hos långiverne. Sidstnævnte har endnu ikke taget de nedskrivninger, der vil følge af dykket i ejendomspriserne. Før i tiden ville en insolvent låntager lide rentedøden, hvorefter en tvangsauktion ville fordele nedskrivningerne blandt långiverne.

Stigende renter vil ramme dansk realkredit hårdt. Og vi kan ikke selv styre stigningstempoet. Et af problemerne er, at den amerikanske rente allerede er højere end den danske. En 10-årig amerikansk statsobligation giver 2,5%, en 10 årig dansk giver kun 1,5%. Hvis (når! ) amerikanerne sætter renten op, så slår det igennem på F1 auktionerne.



14/7 2014 15:43 doodha 769508



Endnu engang kommer man til at tænke på, hvor tåbeligt det var at indføre afdragsfrie lån - gudhjælpemig midt under en buldrende højkonjunktur...!

Men det var jo dengang, at "økonomibøgerne skal skrives om" og "vi kan købe hele verden"...

Den dumhed giver nogle meget lange tømmermænd, som vi godt kunne have været foruden.



15/7 2014 08:17 TeamGarlic 069515



Var det ikke EU, som ville afdragsfrie lån ?
Det er en eviggyldig diskussion. Med min baggrund inden for økonomi synes i sig selv, at det er en god ting. Så kan der afdrages på dyrere gæld. Men det kræver stringens og disciplin. Desværre fik det huspriserne endnu mere op. Men er der købere, så må de også tage ansvaret for deres handlinger.

Er megalomani og "vi kan købe hele verden" en karakterer-afvigelse ? Næsten alle har 2-4 af de 12 definerede karakterer-afvigelser. Personligt kan jeg sige mig fri ;-)



16/7 2014 08:13 TeamGarlic 069519



Læste i Berlingeren, at FinansTilsynet skal komme med forslag omkring afdragsfrihed. Der er dog også udfordringen med yderområderne i DK, hvor huspriserne bestemt ikke er stigende - nogle steder tværtimod.
Desuden er man bange for, at hvis der indføres regler for realkreditinstitutterne, så kommer svenske Swedbank bare ind på markedet og tilbyder afdragsfrihed. Det har man set på andelsboliglån.



16/7 2014 08:39 Occam 169520



Det er fint for os, hvis svenske banker vil påtage sig større risiko. De skal ikke reddes af danske skatteydere. De er ikke engang med i bankunionen.



16/7 2014 09:40 TeamGarlic 069521



Din holdning til bankunionen ? Skal DK tiltræde den ?



16/7 2014 10:26 Occam 169522



Ja! De tre største pengeinstitutter i Danmark (Danske, Nykredit og Nordea) er alt for store til, at den danske stat kan styre dem. De har 70-80% af udlånet i Danmark. Deres balance svarer til 280% af Danmarks BNP.

https://www.finanstilsynet.dk/~/media/Nyhedscenter/20..

Det vil være en national katastrofe, hvis de vælter.

Folketinget kan ikke styre dem. Det er snarere dem, der styrer folketinget. Det kunne være interessant at vide, hvor meget de betaler til partierne.

Kun ECB kan tøjle de danske storbanker. Og kun ECB kan redde dem, hvis de fejler.



19/7 2014 13:27 doodha 169531



Det er lidt utroligt - men min spydige bemærkning mod Thor Pedersen her i denne tråd har nu medført, at han har fået et helt program på radioens P1 til at forklare sig: 45 minutter i dag fra kl. 12.15-13.00.

Hvis man tror, at ProInvestor er hendøende og lever i glemsel - så kan man godt tro om igen: Der bliver i høj grad langt mærke til, hvad der skrives her.

Selv om det er agurketid - så alligevel:

(pi) er dagsorden-sættende for, hvordan Danmarks Radios debat-redaktions disponerer. Sådan!

;-)



19/7 2014 04:34 bgadk 169529



Jeg synes Danmark har klaret sig nogenlunde igennem krisen, men ingen tvivl om at indførelsen af afdragsfrie lån var en fejltagelse.
For det første er det problematiske som du nævner, at friværdien, og derved den solvens buffer som den udgør, bliver mindre i langt de fleste tilfælde.
Det andet problem er, at det har øget huspriserne ganske betydeligt. Der blev flere købere til de samme huse, fordi folk kunne købe huse til en højere pris afdragsfrit, fordi de stadig kunne betale terminen når det blev uden afdrag.
Det sidste er der så strammet noget op på her efter krisen, hvor kravet nu er at folk skal kunne sidde i samme hus selvom lånet var et 30 årigt lån med afdrag. Men alt andet lige, er budgetter taknemmelige, og det kan skride igen når bankerne får lyst til at låne ud.

maturity mismatch mener jeg dog ikke er det store problem. Jeg kan ikke se hvorfor folk skal tvinges til at tegne den forsikring som et fastforrentet lån er. Der er mange andre steder i samfundet hvor der findes maturity mismatch: Bankerne f.eks. Faktisk er det deres opgave at sørge for at den tilgængelige likviditet kan bruges, ved at udjævne løbetider. Reelt at skabe brugbar finansiering igennem maturity mismatch. Det er et klart samfundsgode, ligesom det er et gode at boligejerne ikke tvinges til at tegne renteforsikringer som de reelt ikke har brug for.

På et andet punkt stod realkredit lånene rigtig godt. Grundet en sund samfundsøkonomi og realkredittens gode markedsdannelse, har langt den overvejende del af danskernes boligkøb, kunnet gøres i egen valuta til en fordelagtig rente.
Her har vi virkelig haft en fordel i forhold til eurolandene, og det er en fordel vi bør udnytte fremover.
Istedet for at lave regler om at hvis 1 års lånene ikke kan fornyes, at de så tvangsforlænges til +5% i rente, så burde der istedet være en implicit garanti fra Nationalbanken. Hvis lånene i en ekstrem likviditets krise ikke kan forlænges, så bør Nationalbanken købe obligationerne i stedet. Det vil holde rentestigningerne nede i et rimeligt niveau, og sikre likviditeten i realkredit markedet også under ekstreme forhold.



19/7 2014 07:27 Occam 169530



Problemet med maturity mismatch er, at det muliggør et bank run. Dansk realkredit vil kunne gå konkurs lige som Lehman Bros.

Den klassiske løsning på et bank run er en lender of last resort = nationalbanken. Nationalbanken kan i princippet "trykke pengesedler", som den låner til den kriseramte bank. Eller bruger til at opkøbe nye 1-årige Obligationer, altså låner til de kriseramte boligejere.

Problemet med realkreditten er størrelsesordenen. At redde den vil forøge pengemængden voldsomt. Den danske pengemængde er af størrelsesorden 1.000 mia kr. Hvis man fordobler den, får vi en kraftig inflation - om ikke på anden måde, så fordi nogle af pengene vil søge til udlandet, hvilket vil give et devalueringspres på kronen.

Man kan også sige det sådan, at boligejerne *har* brug for en renteforsikring. "Forsikringspræmien" er forskellen mellem den lange og korte rente. Vi kan ikke lade staten forære boligejerne 50 mia om året. Det vil give opskruede boligpriser. Som vi har set.



19/7 2014 15:24 bgadk 069532



Som ved alle stormløb på bankerne, så er det baseret på manglende tillid. Et indgreb fra Nationalbanken med dens ubegrænsede pengekasse, vil virke beroligende, så det vil aldrig være nødvendigt at købe 100% af de Obligationer som skal refinansieres. Hvis man udvider pengemægden midt i en krise, vil det heller ikke give nævneværdig inflation - bare se på USA de sidste par år. Et vist kronepres kan ventes, men ikke noget som ikke er gavnligt, hvis man lod kronen flyde frit på samme måde som svenskerne gør.



19/7 2014 15:31 bgadk 069533



I øvrigt mener jeg ikke at boligejerne har "brug" for at renteforsikring. Det må være op til den enkelte boligejers økonomi og sind at afgøre.
Det har ikke noget at gøre med at "forære" penge til boligejerne.
Et af de vigtigste opgaver for Nationalbanken og finanstilsynet, er at undgå stormløb på bankerne - herunder realkredit systemet. Derfor er både bankerne og realkreditten reguleret ved forholdsvis stramme love og solvenskrav, fordi der ligger en implicit samfundsgaranti bag ved.
Det er den del af opgaven, og jeg kan ikke se at det kun er ejerne af bankaktier som skal have den fordel. At forhindre stormløb, og at have en effektiv benyttelse af likviditets reserverne i samfundet er et fælles gode, som skal komme de flest mulige til fordel.



20/7 2014 14:07 mccarthy 369535



Til bgadk.
Du mangler et faktum. Dansk Realkredit er i grundtanke baseret på at folk der indtræder i boligmarkedet kan låne penge billig via lån på solidariske hæftelser - lånet risikodækkes af andre tidligere købere har afdraget betalt af på deres lån. Dette giver kreditværdighed!
Nu er det jo ikke længere sådan med Dansk realkredit. 66% af obligationerne ejes af udenlandsk kapital hvorfor kreditværdigheden skal nedskrives betydeligt. Det kan være at danske økonomer ikke vil indse dette, men tro mig; renten er p.t. på vej op i U.S.A. p.g.a. vækst og derved vil kapitalen flyde til netop U.S.A. og efterlade lille Danmark i et sort hul. Jeg søger ikke et skræmmescenario og b.l.a. Sass Larsen m.f. har forstået pointen og vil følge E.U. anvisninger. Mit ligegyldige gæt er at afdragsfrie lån ikke forbydes, men tillægges en risikorente der udelukker at forbrugeren optager disse.



22/7 2014 20:51 bgadk 069538



Realkreditten er med hensyn til hæftelse ikke anderledes end banklån. Du hæfter ikke solidarisk for andre låneres gæld. Kun for din egen gæld.
Kreditforeningerne jævner så de uundgåelige tab ud på det bidrag til reservefonden som alle lånere betaler til udover obligationsrenten.
En højere belånings grad generelt mindsker ikke sikkerhedsstillelsen overordnet, men gør til gengæld tab mere sandsynlige på det enkelte engagement.
På den måde er realkreditten helt på linje med bankernes udlån. Forskellen er at rente dannelsen og omkostningerne er gennemsigtige og ensartede, i og med det ikke er banken som fastsætter renten, men derimod markedet.
Der er simpelthen en mere direkte vej mellem udlåner og låntager.
Realkreditten har også godt af, at der er produkter med forskellige løbetider - derved kan de fange flere midler. Det er ikke alle investorer som ønsker at binde deres midler i 30 årige Obligationer.



22/7 2014 20:58 bgadk 069539



Jeg kan i øvrigt ikke se at det faktum at en stor del af obligationerne er udenlandsk ejet, betyder noget for kreditværdigheden. Det vigtige er at obligationerne er i danske kroner og ikke i udenlandsk valuta. Grundet den danske krones binding til Euroen og vores geografiske beliggenhed, så vil vi altid handle med enten en rabat eller en risikopræmie i forhold til Euro.
Hvis USA kører med højere renter end Europa, vil det få betydning for Euroens (og dermed dkr) vekselkurs.

Om vi ydeligere vælger at følge EU anvisninger (Hvilke hentyder du til? Basel 3? Bankunionen?) betyder intet.

Det er at gøre vold på realkredit systemet at tillægge afdragsfrie lån en straf rente. Hele systemets pointe er jo netop at det er markedet som fastsætter renten.
Hvad man kunne gøre, er at langsomt over en 20 årig periode nedtrappe den maksimale belåning med afdragsfrie lån fra 80% til 60% af ejendommens værdi.



24/7 2014 12:49 mccarthy 069551



Hej bgadk.
Jeg accepterer dine argumenter fordi alle argumenter i denne debat er rigtige. Min pointe er at hvis Kina pludselig får behov for at hente kapital så er de håndører der ligger i Danmark peanuts for dem; for os danskere ligger landet anderledes idet det ville være en katastrofe hvis der kom et så stort udsalg af Obligationer. M.a.o. så har vi udstillet en unødvendig sårbarhed overfor et realkridit system der har været og stadig er med til at få almindelige mennesker som mig ind på det private boligmarked. Og ja, Basel 3 ( soliditet for Finansinstitutioner ) og OECDs og andres rynken på næsen af vores indforståethed omkring Dansk Realkridits usårlighed er det der ligger i 'EUs anbefalinger'.



24/7 2014 19:43 bgadk 069554



På en måde, så er Kina allerede begyndt at låne i udlandet. Kinesiske banker og især ejendomsudviklere har de sidste 2 år massivt optaget lån i udlandet, hvad enten det er i Reminbi eller USD.

http://www.ft.com/intl/cms/s/0/64c004ac-ba35-11e3-8b1..

http://www.ft.com/intl/cms/s/0/5e3a3118-db35-11e3-94a..

http://www.ifrasia.com/china-banks-in-bond-market-pus..

Det dog på ingen måde påvirket renteniveauerne, som er faldet siden 1980'erne. Der er det som man kalder et "Global Savings Glut", som skyldes øget opsparing fra den 3. verden (især emerging markets), manglende rentable investeringer i produktion og ændret demografi.

Med de ovenstående faktorer in mente, så er der ingen grund til at forvente at renteniveauerne vender tilbage til tidligere tiders højde.

Læse liste til emnet om renteudviklingen set over en længere periode:

IMF's analyse:
https://www.imf.org/external/Pubs/ft/weo/2014/01/pdf/..

Financial times kommentar til IMF med yderligere analyse:
http://www.ft.com/intl/cms/s/0/1e0a0836-bb0d-11e3-948..

Martin Wolfs kommentar på savings glut:
http://www.ft.com/intl/cms/s/0/a2422ba6-5073-11e3-bef..

Der altså ikke noget som tyder på et udsalg af Obligationer, og da slet ikke af danske realkredit Obligationer.
Hvorvidt vi opnår bedst mulig klassificering af danske realkredit Obligationer, ved at stå udenfor eller være inde i EU's bankunion, har jeg svært ved at forudsige. Men man kan konstatere at det er farligt hvis EU nedklassificerer realkreditten.



TRÅDOVERSIGT



SENESTE NYHEDER