Få ProInvestors nyhedsbrev

Klik for større billede

Jeudan er en af Danmarks største børsnoterede ejendomsvirksomheder. Koncernen investerer i og driver større kontorejendomme i København og detailejendomme i Storkøbenhavn og på Sjælland. Koncernen har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser. Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på kerneværdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Jeudan’s portefølje af ejendomme har en værdi på ca. 14 mia.

Årsregnskab 2010 - God vækst i driften og opkøb.

Jeudan er et ejendomsselskab fokuseret på driften og man lægger derfor stor vægt på EBVAT, som er et indtjeningstal for resultat før kurs- og værdireguleringer. Disse reguleringer kan være enorme i visse år, selvom det ingen likviditetseffekt har, men primært er et resultat af kortsigtede ændringer i renter og/eller afkastkrav. EBVAT er siden 2006 steget fra 151 mio. kr. til 255 mio. kr. i 2010, og i 2011 forventer man yderligere ca. 20% stigning, således at EBVAT bliver på mindst 300 mio. kr. eller ca. 30 kr. per aktie.

Siden slutningen af 2009 har man opkøbt ejendomme for over 4 mia. kr. og for at holde soliditeten gennemførte man i foråret 2010 en fuldtegnet fortegningsemission på næsten 1 mia. kr. Med den konservative gearing har man således stadigvæk mulighed for at opkøbe for 2-3 mia. kr. uden yderligere kapitaltilførsel, og det må nok forventes, at der kommer flere opkøb i 2011, udover det allerede i januar 2011 annoncerede opkøb på 459 mio. kr.

Ejendomsporteføljen

Selskabet har ultimo 2010 en ejendomsportefølje på ca. 745.000 m² med en bogført værdi på ca. 14 mia. kroner. Porteføljen er koncentreret på kontorejendomme (83%) og med 87% af alle m² beliggende i det Storkøbenhavnske område er det geografiske fokus også tydeligt. På sigt er det målet, at 100 % skal være i Storkøbenhavn. Det samlede vægtede gennemsnitlige varsel er på ca. 57 måneder og lejerboniteten ser god ud med bl.a. mange offentlige institutioner som lejere. Yderligere oplyses det, at hos de store lejere/kunder med over 5 mio. i årlig leje er det vægtede varsel på 93 måneder. Et sidste tegn på porteføljens robusthed er den lave tomgang, idet udlejningsprocenter er ca. 95%, hvilket er pænt over markedet som helhed (ca. 90%). Jeudan oplyser i øvrigt at man på basis af 2011-lejeindtægterne vil kunne tåle en tomgang på 45-50% førend EBVAT bliver negativ.


Klik for større billede

Service-divisionen:

Udover det primære forretningsområde som udlejer af en lang række ejendomme har Jeudan også over årene opbygget en stor servicedivision, der sælger serviceydelser ifm. alle praktiske gøremål for lejere i ejendomme. Det er naturligvis en forretning, der er opbygget med fokus på at servicere egne lejere, men det er også en service der tilbydes lejere m.v. i ”ikke-Jeudan” ejendomme. Servicedivisionen omsatte for 290 mio. kr. i 2010, og udover den indtjening der følger med er divisionen også en genvej til at knytte Jeudan’s lejere tættere på selskabet. Endelig bruger Jeudan også service-divisionen ifm. med egne service og renoveringsopgaver – oveni de 290 mio kr. i omsætning var der eksempelvis 109 mio. kr. i koncernintern omsætning i 2010.

Årsrapporten for 2010 er i øvrigt ganske omfattende og indeholder mange gode detaljerede beskrivelser og oversigter over ejendomsporteføljen, lejersammensætning, lejerrisiko, gældsforfald, rentesikring, etc.

Ejendomsmarkedet i København:

Siden finanskrisens indtræden har ejendomsmarkedet i København været meget stille. Det er et fåtal af transaktioner der har fundet sted og det har ifølge flere aktører (investorer, mæglere, etc) været alt for langt mellem prisforventningerne hos køber og sælger. Dvs. at sælgerne har håbet på priser der lå i nærheden af pre-finanskrise niveau, mens køberne har gået med et håb om at kunne købe billige ejendomme. Den bristede ejendomsbobbel har modsat forventningen ikke medført et stort udbud af ejendomme endnu, da mange banker/panthavere/Finansiel Stabilitet/etc. har overtaget mange ejendomme uden at smide dem på markedet i et brandudsalg. 2010 lignede længe et år med endnu mindre aktivitet end 2009, men en meget stærk afslutning på året med mange transaktionerne har sat gang i forhåbningen om, at en vending i markedet så småt er ved at materialisere sig baseret på realistiske prisforventninger hos både køber og sælger.


Klik for større billede

Opkøb:

Jeudan bryster sig ofte at have holdt sig i ro i boomårene på det københavnske marked, fordi priserne simpelthen var blevet for høje til, at der kunne skabes en rentabel drift. Man må dog alligevel notere sig, at Jeudan i 2007 købte for 2,1 mia. kr. ejendomme af den da relativt ukendte Parken-investor-rigmand Steen Vela. I bagklogskabens lys var det måske en handel lidt ude i gråzonen, men bortset fra det holdt Jeudan stort set inde med ejendomskøb helt indtil efteråret 2009, hvor man begyndte at købe op igen. Siden da er det blevet til over 4,5 mia. kr. i opkøb. Efter kapitaludvidelsen på 1 mia. kr. i foråret 2010 har man stadig en opkøbskapacitet på 2-3 mia. kr., så med meldingen om, at der er ved at komme gang i det københavnske ejendomsmarked igen, må man antage, at Jeudan foretager flere opkøb af ejendomme i år, og dermed lægger grundstenen til yderligere vækst i EBVAT i de kommende år. Forudsætter man 2,5 mia. kr. opkøb med 25% egenkapitalandel vil det med Jeudans målsætning om 8% p.a. afkast af lægge minimum 50 mio. kr. til EBVAT på relativt kort sigt.

Nedskrivninger/opskrivninger:

Som ejendomsselskab er det selvfølgelig oplagt at kigge på evt. nedskrivninger i porteføljen i disse tider, selvom Jeudan primært har sin fokus på driften og ikke er decideret ”ejendomshandler”. Qua den store koncentration af større ejendomme med lav tomgang og gode lejere vil afkastkravet i værdiansættelsen naturligvis ligge i den pæne ende. Med et afkastkrav på hele porteføljen på 5,2% som udgangspunkt vil der være store nedskrivninger (reguleringer til dagsværdi) på porteføljen selv ved små ændringer i afkastkravet. Tabellen nedenfor illustrerer tydeligt at en stigning på blot 0,5%-point vil medføre -1.246mio kr. i dagsværdiregulering og 1% stigning vil næsten halvere egenkapitalen fra 4.383 mio. til 2.661 mio. kr. Er en ændring i afkastkravet forårsaget af et generelt stigende renteniveau vil Jeudan pga. deres rentesikring (se nedenfor) dog opleve en positiv dagsregulering på gældssiden i balancen.


Klik for større billede

Rentesikring:

Der er i disse tider stor fokus på kommende rentestigninger og det er derfor aktuelt også vigtigt at kigge på hvorledes en rentestigning vil påvirke Jeudan. I løbet af oktober og november 2010 har Jeudan omlagt renteaftaler for 6,5 mia. kr. med en ny vægtet løbetid på mere end 10år. Ved udgangen af 2010 havde Jeudans realkreditfinansiering faste renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10-12 år, og en gennemsnitlig effektiv rente på 3,3%. Følsomheden ved kursregulering af de finansielle forpligtelsers kapitalværdi udgør ca. DK 60 mio. ved en ændring i renten på 0,1 %-point. Med andre ord vil en rentestigning på 1 %-point rundt regnet betyde en positiv værdiregulering af gælden på 600 mio. kr. Dette er i høj grad en sikring til afbøde effekterne (jf. ovenfor) af en evt. stigning i afkastkravet som følge af et højere renteniveau generelt.

Kommende events:

6. april 2011, Ordinær generalforsamling
17. maj 2011, Delårsrapport for 1. kvartal 2011
25. august 2011, Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2011

Seneste nyheder:

13.januar 2011, Køb af ejendomsportefølje for 459 mio kr.

17. januar 2011, Foreløbigt 2010 resultat på 250mio EBVAT i tråd med forventningerne primo 2010.

26. januar 2011, Amagerbanken sælger sin aktiepost på 651.162 aktier i Jeudan A/S til kurs 455

1. marts 2011, Årsregnskabsmeddelelse 2010 – EBVAT på 255 mio. kr.

Se flere nyheder her.

Hoved- og nøgletalsoversigt:

Klik for større billede

Peer group:

Klik for større billede

      Jeudan

      Sjælsø

      Nordicom

      TK Development

      Dan-Ejendomme Holding

Ansvarsfraskrivelse

Denne analyse er udarbejdet af ProInvestor.com og har ikke været forelagt selskabet før offentliggørelse. Analysen er baseret på informationer fra kilder, som ProInvestor.com finder troværdige, men ProInvestor.com påtager sig intet ansvar for materialets rigtighed eller for dispositioner foretaget på baggrund af analysens informationer eller vurderinger. Analysen er til personlig brug for ProInvestor.com’s brugere og må ikke offentliggøres eller på anden måde videregives.. Analysen er ikke investeringsrådgivning og bør ikke opfattes som sådan, men giver generelle informationer om aktierne. Analysen tager således ikke udgangspunkt i og er ikke tilpasset nogen investors personlige forhold. Vvurderinger i aktieanalysen er baseret på skøn og forudsætninger - en investering i denne aktie er derfor forbundet med risiko. Bevægelser i aktiemarkedet generelt eller hændelser knyttet til det enkelte selskab/sektoren kan påvirke aktiekursudviklingen, som dermed kan adskille sig svæsentligt fra det i analyser forventede.