Click
Chat
 
Du kan vedhæfte PDF, JPG, PNG, DOC(X), XLS(X) og TXT-filer. Klik på ikonet, vælg fil og vent til upload er færdig før du indsender eller uploader endnu en fil.
60
Vedhæft Send
Historik

Vælg chat via ovenstående menu
Luk reklame

DANMARKS STØRSTE INVESTORSITE MED DEBAT, CHAT OG NYHEDER

Er der noget muggent her???


11970 collersteen 24/5 2009 13:59
Oversigt

Som nogle måske har set benyttede Schaumann Properties fredag aften til at smide 2 børsmeddelser afsted omkring et køb af egne aktier. Aktilbagekøb i disse tider er der principielt ikke noget galt i, hvis man har pengene til det. Uden at kende noget særligt til Schaumann Properties rejste det dog et rødt flag hos mig, fordi ejd.branchen jo ikke ligefrem bugner af overskudslikviditet og kapital pt. Snarere tværtimod, og måske endnu sværere hvis man også er developere (som SchaumannProperties også er).

Der er tilbagekøbt 10,4 mio aktier af/fra hovedaktionæren Schaumann Holding, som jeg mener ejes næsten 100% af hr. Jens Schaumann himself). Tilbagekøbet er sket til kurs 9, hvilket groft sagt er det højeste niveau siden september 2008. Det besynderlige er så at aktien kun har været handlet ganske lidt siden april måned, hvor den lå omkring kurs 4-5-6. I vedhæftede kursstats og brokerstats kan man se at det faktisk kun har krævet nettokøb af 22k aktier for at bringe kursen op fra 5 til 9. Og dermed forhøje salgsprovenuet med rundt regnet 41-42mio kr.
Nu skal man jo ikek beskylde nogen for noget, men det er vel lidt bemærkelsesværdigt at det er Nykredit og Forstædernes Bank der har stået for størstedelen af købet - banker som mig bekendt er pænt involveret i "Mols-Linien"-sfæren. Hvorvidt Schaumann personligt er med i denne ved jeg ikke, men det er vel næppe tilfældigt at han og Palm+venner eksempelvis lavede den store bytte-bytte-købmand med Østerfælled-komplekset og CBS i Dalgas Have.
Danske Bank er jeg ret sikker på stod for udsalget Schaumanns aktier i efteråret 07, da han smed aktier på markedet i et væk. (alt er jo nu dog relativt i en sådan illikvid aktie). Iøvrigt umiddelbart efter at aktien havde taget en bemærkelsesværdig tur op over 30....
Danske Bank er som det ses ikke den store nettokøber, men de har trods alt stået for den største del af omsætningen, og vel derved nærmest haft en hvis form for styrende effekt på aktiekursen.

Det oplyses at transaktionen er likviditetsneutral, da Schaumann Holding åbenbart har lånt penge af Schaumann Properties.... hmm.
I årsregnskabet oplyses det at dele af likviditetsprovenuet fra østerfælled handlen er udlånt til schaumann holding. Det drejer sig om 394 mio kr.... Var man minoritetsaktionær i Schaumann Properties kunne man måske godt spørge sig selv om de penge ikke kunne gøre bedre gavn på det pressede ejd.marked pt.... end at være udlånt til holding-selskabet.

Nu modregner man så købet af egne aktier på den konto og udlånet til Holding bliver lidt mindre....

Man kan så spørge om kurs 9 er en fair kurs. Ift. andre ejendomsselskaber (sjælsø, m.v.) som handler til langt under indre værdi er den på ingen måde fair. IV i Schaumann Prop er ca. 1mia kr fordelt på 115mio aktier. Dvs. ca. kurs 9.... Det næste punkt ville så være at gå igennem balancen i Schaumann Properties for at se hvor holdbar den er. I regnskabet skriver man selv flg.:
KLIP
Aktivmassen på 3,8 mia. kr. består af bl.a. investeringsejendomme for 679 mio. kr., hvilket beløb udgøres af
værdien af ejendommen på adressen Dalgas Have 15, Frederiksberg og af hoteller i Finland.
Posten på 171 mio. kr. i goodwill er opstået i forbindelse med køb af Schaumann Development A/S i 2007.
Projektet Hundige Storcenter indgår i igangværende arbejder for fremmed regning med knap 1 mia. kr.
Posten andre værdipapirer og kapitalandele på 195 mio. kr. består bl.a. af værdien af en beholdning af
obligationer, som er udstedt af Schaumann Retail Finland 1 A/S.
De likvide beholdninger udgør 141 mio. kr
KLIP

Schaumann Retail Finland har iøvrigt også udsendt en meddelselse fredag aften, som ikke ligefrem medvirker til et positivt billede. Om afvigelserne bare er en formalitet som reelt ikke betyder ved jeg ikke, men ligefrem betryggende er det ikke. https://newsclient.omxgroup.com/cds/DisclosureAttachmentServlet?messageAttachmentId=226180

Vurderingen i omegnen af 600 mio kr på Dalgas Have ejendomme kan man vel også sætte et spgm tegn ved, selvom inv.ejendomme er værdireguleret med ca. 50 mio i årsregnskabet. Dalgas have indgik jo som bekendt i byttehandlen hvor man fik svimlende 1,5mia for Østerfælled komplekset...... Har Dalgas Have så også været opvurderet?

Og sådan kunne man sikkert gå videre.....

Her er lige et enkelt klip fra nedjusteringen i februar:
Koncernen arbejder løbende på at nedbringe sin balance og
finansieringsudgifterne gen-nem reduktion af ejendomsbeholdningen. Salg af
ejendomme i det nuværende negative marked er imidlertid vanskeligt og sker til
reducerede priser. Bl.a. på denne baggrund forventes nedskrivninger og
værdireguleringer af aktiver pr. 31.12. 2008 at give et bety-deligt negativt
resultatbidrag, som vil bringe årets resultat ned på et underskud i
størrel-sesordenen 150 mio. kr. før skat.
KLIP

Jeg troede ikke helt at det var den slags nedbringning af balancen man var ude i..... Tilbagekøb af aktier for "frie likvider".....

Bottomline er at det ikke giver så meget mening at tilbagekøbe aktier pt. for ejd.selskaber medmindre man har god likviditet og kursen er lav. I mine øjne er der altså et eller andet der lugter lidt, hvad siger I andre?


Schaumann holding ejer ca. 81% af det børsnoterede Schaumann Properties, mens HHP-KKD (hans henrik palm) ejer ca. 7,5%.

Det næste punkt man kunne gå videre med kunne være Schaumann Holding.... Er det mon i problemer og hvor alvorlige er disse?


Til slut et par links:
Nedjusteringen fra februar 2009
https://newsclient.omxgroup.com/cdsPublic/viewDisclosure.action?disclosureId=311958&messageId=371489
Årsrapporten, som iøvrigt kom på den ALLERSIDSTE dag i marts.... hmm!
https://newsclient.omxgroup.com/cds/DisclosureAttachmentServlet?messageAttachmentId=218995
Insider-/aktietilbagekøbsmeddelserne fra fredag aften:
https://newsclient.omxgroup.com/cds/DisclosureAttachmentServlet?messageAttachmentId=226178
https://newsclient.omxgroup.com/cds/DisclosureAttachmentServlet?messageAttachmentId=226179

Og her er en periodemeddelse fra 15.maj
https://newsclient.omxgroup.com/cdsPublic/viewDisclosure.action?disclosureId=327180&messageId=392244

Iøvrigt en lidt bizar tidsperiode.... er den blot udsendt for at holde ryggen fri, så man kunne komme igang med tilbagekøbet uden at blive beskyldt for at holde info tilbage. Man lægger især mærke til sidste afsnit:

KLIP
Den konstruktive dialog med selskabets finansieringskilder fortsætter, men
finansieringsinstitutterne viser fortsat stor tilbageholdenhed med bevilling
af nye lån, hvilket bl.a. nødvendiggør en fortsat stram likviditetsstyring.
KLIP

Hvorfor så bruge penge på tilbagekøb????

Enten er der en god forklaring ellers også er der noget der stinker.
Jeg er ikke og har aldrig været aktionær i Schaumann Properties, men jeg ville dog nok undre mig lidt over hvad der sker pt, hvis jegvar minoritetsaktionær. Hvis jeg var i Finanstilsynet ville jeg nok også kigge lidt nærmere på hvilke handler der har været i aktien den seneste måned og hvem der har stået for dem.

Hov, jeg har da vist haft aktier en meget kort overgang i selskabet - men det var dengang det hed AB Fodbold.... Hvad siger du så Hegu?



24/5 2009 14:05 collersteen 011972



En pdf med kursstat for 2009.


Iøvrigt skal jeg beklage hvis der er et eller andet jeg har overset i sagen - det er en aktie/selskab jeg ikke rigtigt følger intensivt, bortset fra at bagdørsnoteringer altid er interessant mht. værdiansættelse m.v. Det samme er insiderhandler....

Ikke for at reklamere for den alternative kanal, men vi var et par stykker der diskuterede Østerfælled-handlen lidt dybere dengang, så hvis man tør bevæge sig derover kan man nok finde noget et godt stykke tid tilbage... hvis man har den slags alternative lyster.



24/5 2009 14:27 collersteen 011977



Her er et par klip fra mine indlæg i tråden på den alternative kanal....
(lidt sjovt at jeg også brugte "muggent" dengang)

Indlæg nr : 170559.3 - Læs indlæg senere - Læg i arkiv
Overvågning : Få e-mail når indlægget besvares
Om aktie : Indlæg om AMAG - Tilføj til aktiefilter






Læs evt. prospektet her:
http://www.schaumanngroup.com/media(331,1030)/ schaumann_osterfalled.pdf

Budget, pengestrøm m.m. fra side 74 og en 5-10 sider frem er særdeles interessant. Man kan levende forestille sig hvad der ville ske hvis de forventede frasalg ikke sker... Læg især mærke til de budgetterede salgspriser pr.kvm. over årene. Det ser ikke ud til at holde vand.

På baggrund af dette kan man så undre sig over at Palm og de andre ikke får et stort nedslag på ejendommen. Det er jo ikke fordi driften giver et stort "overskud" som bare tilnærmelsesvis kan dække renteudgifterne af 1,5 mia, som man iøvrigt må formode ikke er blevet lavere de sidste 1-2 år.


--------------------------

Glemte lige at tilføje:
Der er noget muggent her... men Amagerbanken får vel reddet den store bunke ejd. obligationer som de brændte inde med... Et 450 mio kr lån med selvskydnerkaution er nok at foretrække frem for en bunke illikvide ejd.obligationer hvor sikkerheden er med hastige skridt forsvinder.....


-----------------


Side 23 er også meget interessant med følsomhedsberegninger. Nu er simuleringerne opstillet særskilt men man kan jo godt se hvad der sker hvis flere faktorer ændres samtidigt.
Eks. rente op, frasalgspris ned (med mere end 15%?), frasalgsrate ned, etc.


--------------

Lukrative ejendomshandler..... Det klinger ikke så godt, medmindre han i overvejende grad kun har været aktiv på sælgersiden.

400 mio lånet i Roskilde kunne eks. have noget med finansieringen af det kontortårn han sammen med andre købte for 300 mio.

Men hvorfor han går ind i det Østerfælled Projekt fatter jeg ingenting af - der MÅ ligge noget andet bag. Alternativt må der ligge nogle lejeforhøjelser og vente..... Men 60-70k i snit per år per lejlighed lyder ikke sindssygt billigt. Ejendommen er fra 94-95 så de ligger vel så ikke under for "omkostningsbestemt" husleje. Og lejlighederne skal vel også fraflyttes før man kan få store huslejeforhøjelser igennem....
I det helt usandsynlige scenarie hvor man i løbet af 2 år kan fordoble huslejerne i alle lejlighederne, ja så vil der stadig kun være 70-80 mio i lejeindtægt..... til at servicere en indkøbspris på 1,5mia... det hænger stadig ikke samen i mine ører.

Føj, hvor det lugter det her.

------------------------------

CBS har opgjort huslejeforpligtelsen per 31.12 2007 til 304 mio på Dalgas Have. Kontrakten er uopsigelig til 1.8.2018.
Nu kan jeg ikke lige som den er tilbagediskonteret, men det er den vel.

Med 5% og 9 år svarer det til ca. 42 mio om året i husleje.... og det er vel fair nok - omstændigherden taget i betragtning (off. lejer, uopsigelighed, afskrivningsmuligheder, m.v.)




24/5 2009 14:29 stengård 011979



jep... det kan jeg faktisk godt huske - men jeg kan ikke finde dialogen under Schaumann aktien... derimod lidt fra EI's førende hypere/bashere



24/5 2009 14:37 collersteen 011981



Ja, det må stærkt frarådes at søge tilbage på indlæg om schaumann properties... det giver ikke rare minder.



24/5 2009 21:28 nohope 012008



Når man befatter sig med selskaber, hvor hovedaktionæren sidder solidt på magten, herunder er adm. direktør og medlem af bestyrelsen, så skal man være til anale glæder. Der forsvandt ca. 400 millioner i cool cash for ca. 1 år siden til holdingselskabet i form af lån, det lån er nu delvis tilbagebetalt med aktier til kurs 9. Denne kurs er opnået i markedet i sidste uge, og medmindre det er kursmanipulation, så kan der næppe indvendes noget mod den, kursen i 2,5 var heller ikke resultatet af massive handler, der er således tale om en særdeles illikvid aktie, som beskedne handler kan tvinge op og ned.
Er holding på vej ud over kanten, kan man vel næppe indvende noget mod at få reduceret sit tilgodehavende, er properties på vej ud over kanten, så gør det ikke den store forskel. Hele likviditetseffekten indtraf for 1 år siden og nu står properties blot med aktier, som det måske ikke kan forrente med markedsrenten, mens holding sparer renteforskellen på markedsrenten og den forrentning properties kan levere. Det havde nok været mere interessant at råbe vagt i gevær, da lånet blev ydet.
Småaktionærer i selskaber, der er domineret af en enkeltperson, skal være indstillet på, at de står i anden eller tredie række, der bliver kun smulerne fra de riges bord til dem, og det kun hvis der er rigeligt på de riges bord.



25/5 2009 23:27 collersteen 012071



Ja nohope, der er vist ikke noget vi kan blive uenige om i den sag.
Jeg vil dog håbe at evt. minoritetsaktionærer og Finanstilsynet (/OMX) vil bede om en nærmere redegørelse for timingen af det tilbagekøb og kursudviklingen op til.

Der er stillet div. sikkerheder, pant, mv. for det lån til Holding, men det kan jo sagtens vise sig at være "værdiløst" allerede nu.... eller på tidspunktet for indgåelse af aftalen.

I samme moment kunne OMX eller SØK kigge lidt nærmere på salget af Østerfælled-komplekset. En salgspris på 1,5 mia giver jo så absolut INGEN mening overhovedet. Slet ikke i sommeren 2008, hvor ejd.markedet vel nærmest var lagt i respirator allerede. Der var jo kun latterlige 35-40mio kr i huslejeindtægter....



3/11 2009 07:00 collersteen 021276



Nåh, læser finanstilsynet nu også med her....

Østerfælled Torv handlen gav absolut ingen mening rent prismæssigt....

http://borsen.dk/investor/nyhed/169268/

Iøvrigt, nu vi er i denne gamle hyggelige tråd, kan man jo tage et kig på kursen på Schaumann idag. Det sætter insiderhandlen nævnt i første indlæg lidt i perspektiv.... Føj!



24/5 2009 14:07 stengård 011973



det er en rigtig god gennemgang af Schaumann Collersteen - og det må få det til at løbe koldt ned af ryggen på de minoritetsaktionærer der stadig er i selskabet. DEt kunne nemt være optakten til slutspillet om både Schaumann Properties - og de sidste likvider bliver suget ud af selskabet...

Jeg vil tro at der snart også bliver handlet de resterende Parken aktier fra den aktionærkreds der sidder tæt på Schaumann



24/5 2009 15:02 akademikeren 011983



Super Indlæg Coller...stort point



3/11 2009 08:02 stengård 021279






31/3 2010 15:20 collersteen 127732



Nu er dommedag så kommet og tabene på slagmarken i 2009 skal så gøres op.
Indre værdi per aktie er nu på 1,46 kr.... og det sætter jo unægteligt tilbagekøbet i maj 2009 fra hovedaktionæren til kurs 8-9 stykker i et grumt lys..... uagtet at det så skete ved reduktion af hovedaktionærens gæld til selskabet.
Tilsyneladende er hovedaktionæren (Schaumann holding) stadig i deep shit så man har set sig nødsaget til at nedskrive 136mio på det resterende mellemværende.

Som mindretalsaktionær burde man jo nok føle sig noget taget bagi.... idet man vel idag kunne have tilbagekøbt en ganske væsentlig del af aktiekapitalen til ingen penge. (stadig via modregning i mellemværendet)

Læs selv.... FØJ siger jeg bare.
http://www.proinvestor.com/news/474232/AArsrapport-for-2009



1/4 2010 08:50 colombuss 127747



Flot set, og skarpt ramt, stort point herfra. Colombuss



TRÅDOVERSIGT