Click
Chat
 
Du kan vedhæfte PDF, JPG, PNG, DOC(X), XLS(X) og TXT-filer. Klik på ikonet, vælg fil og vent til upload er færdig før du indsender eller uploader endnu en fil.
60
Vedhæft Send
Historik

Vælg chat via ovenstående menu
Luk reklame

DANMARKS STØRSTE INVESTORSITE MED DEBAT, CHAT OG NYHEDER

Ejendomsinvestering via obligationer.


61607 Bryan 24/10 2012 16:23
Oversigt

Hvis man ønsker et højt direkte afkast er virksomhedsobligationer et muligt alternativ til udbytteaktier. Jeg vil her prøve at skrive lidt om nogle jeg har valgt at investere i og begrunde mit valg.

Obligationerne er :

8eiBerlinI17, ISIN DK0030015474
9eiBerlinI17, ISIN DK0030015557

Begge Obligationer er udstedt i 2005 og udløber 31/12/2017. Den første giver 8% i rente, den anden 9% af pålydende værdi (100). Begge udbetaler renten d. 31/12 hvert år. Det er dog væsentligt at bemærke at den første indløses til kurs 120,1 ved udløb mens den anden indløses til kurs 100. Kursforskellen betyder at hvis man havde købt ved udstedelsen i 2005, havde man opnået samme effektive rente trods renteforskellen ved at beholde de to Obligationer til udløb (9%). Men køber man i dag har det noget større effekt da kursgevinsten skal fordeles over kun 5 år. Aktuelle kurser er 90 for den første og 95 for den anden. Det giver en ret stor forskel på den effektive rente der bliver lidt over 15% p.a. for den første og lidt over 10% for den anden.

Den effektive rente på virksomhedsobligationer er normalt et udtryk for markedets vurdering af risikoen. Det betyder at markedet bestemmer kursen ud fra den pålydende rente og risikoen for at selskabet ikke kan betale renten eller indløse obligationerne ved udløb. Det forklarer dog ikke forskellen på de to Obligationer, men det kan måske skyldes at de ikke handles ret ofte. Så er spørgsmålet jo bare hvilken af obligationerne der er vurderet "forkert".

15% p.a. synes jeg jo er et ret attraktivt afkast på en obligation. Det opnås normalt kun på Obligationer i meget risikable selskaber. Til sammenligning findes en obligation i Topdanmark med udløb i 2018 som giver 5,3% og en i APM med udløb i 2014 som giver ca 1,5%.

Men er risikoen nu så stor ?

Sikkerhed for obligationerne er pant i en ejendomsportefølje i Berlin. Iflg. seneste halvårsregnskab havde ejendommene en værdi af ca 180 mio €. Den samlede obligationsgæld er ca 19 mio € og der er gæld til kreditinstitutter på 120 mio €. I det oprindelige prospekt budgetteres med en forventet salgspris på 162,6 mio €, og en "smertegrænse" på 143,3 mio €.

Regnskabet taler om fortsat positiv udvikling i Berlin med øget befolkningstilvækst, en udvikling vi også har set hos andre selskaber f.eks. Berlin 3 og Berlin 4. Der tales om øgede lejeindtægter og en opjustering for helåret. Værdien af ejendomsporteføljen er ikke opjusteret, men der skulle være gode muligheder for at det sker ved årsregnskabet hvis den positive udvikling for ejendomsmarkedet i Berlin fortsætter.

Obligationerne kan indfries før tid af selskabet efter nærmere bestemmelser omtalt i prospektet. Det vil så ske til kurser mellem 111 i 2013 og jævnt stigende til 120,1 i 2017 for 8%-obligationen. 9%-obligationen til kurs 100.

Modsat aktier, taber obligationsejerne ikke umiddelbart alle sine penge hvis selskabet går konkurs. De har pant i ejendommene og vil få deres tilgodehavende helt eller delvist, afhængigt af hvad der er tilbage når værdierne er opgjort og gælden til kreditinstitutterne er betalt. Værdien overstiger p.t. den samlede gæld med ca 32% og jeg forventer at dette tal vil øges jvnf. ovennævnte positive udvikling.

Kursen på obligationerne svinger meget lidt i forhold til aktier. Jeg forventer at kursen på 8%-obligationen vil stige frem mod udløb. Det vil være den naturlige udvikling da restløbetiden er en væsentlig faktor i udregningen af den effektive rente. Jo kortere løbetid, jo større indflydelse har kursgevinsten. Kursen falder ikke ved renteudbetaling, som aktier oftest gør når der betales udbytte. Obligationerne har altså en stabiliserende effekt på den samlede portefølje. Kursen kan dog falde ved større usikkerhed og kraftigt faldende ejendomspriser i Berlin, hvilket jeg dog ikke finder sandsynligt.

En anden væsentlig forskel på aktier og Obligationer er det skattemæssige. Obligationer beskattes som kapitalindkomst. Da jeg har en del af mit frie depot placeret i aktier med et højt Yield er det en fordel for mig at få noget af mit løbende afkast beskattet som kapitalindkomst for at undgå 42% på udbytter. Men det er jo meget individuelt hvad der bedst kan betale sig.

Hvis man er interesseret i obligationerne, kræver det lidt tålmodighed. De handles ikke ret ofte, men det sker dog at der udbydes nogle til salg. Derfor er de heller ikke til kortvarige spekulationer, men mest velegnede hvis man vil holde dem til udløb. De kan evt. følges her :

http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite/?Instrument=XCSE8EIBERLINI17
http://www.nasdaqomxnordic.com/bonds/denmark/microsite/?Instrument=XCSE9EIBERLINI17

De handles begge i handelsposter a 10.000. Jeg handler dem via min netbank (Danske Bank).
Jeg har selv begge Obligationer, dog kun en lille portion i 9%-obligationen.



24/10 2012 19:01 Tonny9 061608



Igen et godt indlæg Bryan.
Dem vil jeg lige tage et kik på.
Det er måske tid til og ha' andet end aktier i portefølgen.



24/10 2012 22:12 Bryan 061613



Ja hvis du forventer en korrektion på aktiemarkedet giver det vel mening. Obligationerne har jo den fordel at man kan holde dem til udløb, så behøver man ikke bekymre sig om kursen undervejs.

Og renten er fast modsat aktierne hvor udbyttet kan udeblive i dårlige år. Det er vel ikke uvæsentligt for dig.

Og Berlin plejer vi jo også at være enige om.



24/10 2012 22:45 Tonny9 061616



Det giver fin mening uanset om den korrektion kommer eller ikke (men jeg tror nu den er på vej).

Jeg tror nu ikke jeg gør det, men lige p.t. kunne jeg optage et fastforrentet realkreditlån til en effektiv rente på ca. 4% og så købe de Obligationer du her nævner og hente en ret pæn fortjeneste på differencen, men det forudsætter selvfølgelig, at der ikke opstår nogen problemer med betalingen undervejs.
Jeg tror heller ikke det vil være et problem med pant i fast ejendom i Berlin.



25/10 2012 17:44 Tonny9 061626



Hvis jeg lige må bruge lejligheden til og nævne en gammel kending blandt udbytteaktier, så har jeg i dag valgt og købe aktier i France Telecom til kurs 8,85.

Jeg har tillige suppleret i KNP til kurs 5,165

Det er nok for tidligt, det har jeg jo for vane og gøre, men jeg satser på, at man har overreageret lidt på dagens udmelding fra France Telecom om og skære (yderligere) i udbyttet
Man forventer og udbetale, til næste år, 0,80 Euro pr. Aktie.

Jeg ved jo du ikke er helt så vild med disse teleaktier, så jeg nævner det lige, så kan du få "håneretten" hvis de falder yderligere...:).



25/10 2012 19:59 Bryan 061634



Det er så i orden hvis jeg også må nævne at du kunne have købt Obligationer i France Telecom :

http://www.finanzen.net/anleihen/8_125-France-Telecom-Anleihe-2033-FR0000471930

Men med en rente på kun 4,2% ved nuværende kurs, er de vist ikke konkurrencedygtige, hverken med mine Berlinobligationer eller dine aktier.

Virksomhedsobligationer er også blevet dyre, så det er svært at finde nogle med attraktive afkast/risiko forhold. Derfor vil jeg da også fortsat kigge på udbytteaktier, men det begynder at blive et problem med skatten i den frie portefølje.



25/10 2012 21:02 Tonny9 061638



Ja det med skatten er ikke uvæsentligt.
Jeg forstår ikke, at der er så mange der tilsyneladne ikke tænker skatten og den udenlandske skat ind i deres strategi.

Jeg kan ikke huske om jeg har nævnt det, men jeg tager et skattetjek på mine handler og udbytter i november måned og prøver så i resten af året og foretage nogle salg/køb, så den forventede skattebetaling bliver lige over skatteknækket.

Det forudsætter selvfølgelig, at jeg har nogle aktier med tab jeg kan sælge og evt. genkøbe, men indtil videre har det ikke været et problem,
desværre....



25/10 2012 20:29 Kristensen 261636



Meget fin gennemgang, Bryan!

Virksomhedsobligationer er tidligere nævnt som et meget overset investeringobjeekt, til trods for at disse også tog sig en ordentligt tur ned i 2008/2009. Grundet de efterfølgende meget lave renter på både stater og realkreditobligationer, har de dog de seneste år steget pænt i kurs.

Med en effektiv rente på 10-15% med sikkerhed i fast ejendom i Berlin, lyder umiddelbart attraktivt. Er det på nogen måde muligt at vurdere værdien af ejendomsporteføljen? Jeg tænker at få indblik i antal kvadratmeter mv., for at vurdere om aktiverne ikke er prissat overoptimistisk?

Hvis man har tænkt sig at investere for lånte midler, er virksomhedsobligationer nok ikke det dummeste sted at gøre det. Fsva. investment Grade, har Moody's i perioden 1920 - 2006 beregnet den historiske default rate til at være 0,146% p.a., hvor den laveste værdi har udgjort 0,000% p.a. og den højeste 1,554% p.a. Ved default har dividenden historisk udgjort 40-50%. Så risikoen er endog til at overse.

Ved spekulative-grade var default rate i perioden 1983-2006 4,72% med en dividende ved default på 30-40%.



26/10 2012 10:50 Bryan 061649



Ja virksomhedsobligationer kan falde en del hvis markedet vurderer en markant højere risiko i det enkelte selskab eller generelt som i perioden du nævner. Højeste kurs 8%-obligationen har været handlet til er 112 og laveste kurs er 85. Den er altså stadig kursmæssigt presset af mistilliden til ejendomsinvesteringer. Det er så også forklaringen på den attraktive rente. Men modsat aktier har man jo fordelen ved at kunne beholde den til udløb så man er sikker på at hente kurstabet hjem igen, ihvertfald hvis obligationerne har en forholdsvis kort løbetid som her.

Som svar på dit relevante spørgsmål ang. værdien af ejendomsporteføljen, har jeg igen sammenlignet med Berlin 4.

Eiinvest :

Boligareal : 200.965 kvm.
Erhverv : 3.519 kvm.
Parkering m.m. : 25.517 kvm.
Samlet : 230.001 kvm.

Vurderet til : 180 mio €.


Berlin 4 :

Boligareal : 168.929 kvm.
Erhverv : 34.010 kvm.
Samlet : 201.939 kvm.

Vurderet til ca 217 mio €.

Ser vi bort fra udenomsarealer, som Berlin 4 ikke opgiver, er det ca det samme antal kvm. En sådan sammenligning skal naturligvis tages med et vist forbehold, da der kan være forskelle på ejendommenes tilstand og belliggenhed m.m.
Tallene er taget fra seneste årsrapport for begge selskaber, og her er Berlin 4 de nyeste tal.
Men umiddelbart ser det ikke ud til at porteføljen er prissat for højt.

Du kan se lidt mere om porteføljen i den vedhæftede fil, som er et klip fra årsrapporten.
pdfPortfolio.pdf



26/10 2012 11:11 TeamGarlic 061651



Konge-indlæg, Bryan !
Har absolut skærpet min interesse for emnet og jeg vil overveje at lægge nogle i både pensions- og det frie depot. I pensionsdepotet beskattes udbytter og renter ens har jeg læst mig til.



29/10 2012 15:32 TeamGarlic 161704



Synes, at EI Invest den 24. oktober offentliggjorde, at de har solgt et tysk selskab, hvilket medfører førtidig indfrielse af obligationerne. Har læst prospektet hurtigt igennem, men kan ikke finde noget om, hvilke betingelser der skal gælde for førtidig indfrielse ?
Ser også mere og mere i retning af Berlin IV.



29/10 2012 18:26 Bryan 261710



Tak for den oplysning, den havde jeg ikke set.

Jeg hentede årsrapport, halvårsrapport og prospekt den 23. oktober og gemte dem på min egen pc til brug for denne tråd. Da var der ikke noget om noget salg. Nyheden er så kommet dagen efter, så hurtigt kan det gå. Der står bl.a. :

"
Salget medfører, at Obligationer udstedt af selskabet ei invest properties - Berlin I GmbH & Co. KG, og som er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen, bliver indfriet i henhold til prospektets bestemmelser. Indfrielsen af obligationerne forventes gennemført i løbet af 4 til 6 uger og er betinget af, at handlen gennemføres."

Jeg fandt oplysningerne på side 75 og 76 i prospektet. Jeg skrev kurs 111 fra 2013, jeg havde jo ikke forestillet mig at det ville ske allerede i 2012. Men der står bl. a. følgende :

"Førtidig indfrielse af obligationerne, helt eller delvist, fra udsteders side kan ske på enhver bankdag til de indfrielseskurser i de enkelte år, der fremgår af figur 10.1."
"Førtidig indfrielse kan kun finde sted med mindst 30 dages skriftligt varsel."

Ved indfrielse i 2012 er kursen iflg. figur 10.1 109,2. Jeg har ikke modtaget skriftligt varsel endnu, men det sker jo nok snart. Jeg købte mine for ca 1 år siden, og får dermed et afkast på lidt over 30% på et år i stedet for ca 15% årligt i 6 år.

Berlin 4 har jeg også en del af, men så er spørgsmålet jo hvor længe. Tidligere på året solgte Berlin 3 hele ejendomsporteføljen samlet og nu Eiinvest. Så det jeg havde regnet med skulle være gode langsigtede stabile investeringer er nu blevet til hurtige gevinster i stedet. Men det beviser vel at der er andre der tror på ejendomsmarkedet i Berlin.



29/10 2012 19:11 Kristensen 061711



Tillykke med gevinsten! At score 30% på virksomhedsobligationer med sikkerhed i ejendomme i Berlin, virker attraktivt. Det er godt gået.

Kunne være spændende om man kunne lave noget arbitrage i obligationerne? Men med den dårlige likvidtet, er det nok noget nær umuligt at få købt.



29/10 2012 19:46 Bryan 161712



Jo tak, det er vel ikke så dårligt. Så må jeg jo se om jeg kan finde noget andet at investere i så mit afkast på de 6 år ikke bliver dårligere. Det hjælper jo at have et større beløb til rådighed tidligt i forløbet.

Jeg har kigget på andre virksomhedsobligationer også det sidste års tid. Det er dog ikke lykkedes mig at finde andre der virker så attraktive. Skal det være nogenlunde sikkert bliver den effektive rente noget lavere hvis man regner med at holde til udløb. Og skal man spekulere i kursstigninger er det nok ikke tidspunktet, da de som du jo tidligere var inde på, er steget en del allerede.

De har normalt ikke været handlet så ofte. Der har dog ofte været nogle i udbud, uden at de er blevet handlet. Så måske kan du være heldig hvis du holder øje med dem. Jeg har ikke hørt noget fra selskabet på trods af at jeg er tilmeldt deres emailservice. Så der er nok mange andre investorer der intet aner før de får et brev. Og det er jo ikke alle der læser med herinde og kan nyde godt af at TeamGarlic er vågen.



30/10 2012 10:27 TeamGarlic 161727



Tak for de pæne ord, Bryan - "er vågen"
Desværre nåede jeg jo ikke at købe, da der ingen sælgere har været.
Jeg kigger meget på Berlin IV og jeg synes, at udsigterne ser rigtig fine ud med et godt forhold mellem risk/reward på 4-5 års sigt og jeg leder efter et stabiliserende element i porteføljen. Har gennemlæst præsentationen fra generalforsamlingen 12. oktober:
- refinansiering af lån til 1%-point lavere
- optimering af gældsstruktur vha. swaps
- varsling af stigninger i husleje
- skifte af rådgiver - konservativ tilgang
- forventer positivt cash flow næste år
- stigende befolkning i Berlin og demografi tilsiger efterspørgsel efter netop Berlin's typer af ejendomme.
- der bygges meget lidt nyt, da det ikke kan betale sig i forhold til eksisterende boligmasse

Læs selv mere på http://www.berlin4.dk/files/BIVOGF12102012PrsentationA.pdf



31/10 2012 01:34 Tonny9 161748



Jeps - Berlin 4 gør lige præcist det jeg efterlyste for nogle år siden, bortset fra, at de åbenbart ikke er interesseret i, at transformerer sig til et "on going" ejendomsselskab.

Planen er, hvis jeg husker rigtigt, at de forventer og sælge ejendommende omkring 2016, forudsat de kan få en fornuftig pris for disse.

Det var fremme på generalforsamlingen, at de forventede, konservativt sat, at de vil kunne få en pris der svarer til en Aktiekurs på 2,95......men indtil videre er det alså bare hvad de forventer.

Jeg syntes det ser fint ud for selskabet og de bevæger sig i den rigtige retning, men personligt vil jeg ikke købe flere aktier i selskabet, men det er udelukkende fordi jeg allerede har for mange i forhold til min overordnet strategi. Selskabet som sådan har jeg tillid til.

Jeg forventer derfor også og være aktionær helt til "den bitre ende" i 2016, eller hvornår det nu bliver, men skulle kursen inden da komme op på 3,00, så kan det da godt være jeg tager en del af gevinsten hjem, blot for ikke og være for grådig.



TRÅDOVERSIGT