The Economist har kastet et kritisk blik på danskernes boliggæld og realkreditmarkedet; er et stykke hen ad vejen faktisk enig:
"- Danskernes forbrugs- og lånelyst begynder at se ligeså uholdbar ud som deres uansvarlige sydlige naboer.
The Economist angriber, ligesom kreditvurderingsbureauer og EU, det faktum, at over halvdelen af danske boliglån har korte løbetider eller ingen afdrag.
Det skaber frygt for, at markedet vil blive hårdt ramt, når den afdragsfrie periode ophører og boligejerne skal til at afdrage og potentielt samtidig betale markant højere renter.
- Hvis danskerne bliver tvunget til at nedbringe deres gæld ved at sælge deres huse i takt med, at deres boligudgifter stiger, kan det skabe et pres på huspriser, der vil udløse en grim kædereaktion, skriver The Economist."
Kilde: http://www.business.dk/bolig/er-danske-boligejere-sydeuropaeere-i-forklaedning
--
Startside og aktiechat | http://www.spekulant.dk
Guide til investeringsbøger | http://www.aktieplus.dk/boger.php
"- Danskernes forbrugs- og lånelyst begynder at se ligeså uholdbar ud som deres uansvarlige sydlige naboer.
The Economist angriber, ligesom kreditvurderingsbureauer og EU, det faktum, at over halvdelen af danske boliglån har korte løbetider eller ingen afdrag.
Det skaber frygt for, at markedet vil blive hårdt ramt, når den afdragsfrie periode ophører og boligejerne skal til at afdrage og potentielt samtidig betale markant højere renter.
- Hvis danskerne bliver tvunget til at nedbringe deres gæld ved at sælge deres huse i takt med, at deres boligudgifter stiger, kan det skabe et pres på huspriser, der vil udløse en grim kædereaktion, skriver The Economist."
Kilde: http://www.business.dk/bolig/er-danske-boligejere-sydeuropaeere-i-forklaedning
--
Startside og aktiechat | http://www.spekulant.dk
Guide til investeringsbøger | http://www.aktieplus.dk/boger.php
22/4 2014 15:33 Spekulant.dk 1
68600 Beklager overskriften, der skulle have stået: "There is..." 
" title="
" style="width: 22px; height: 22px;"/>
" title="" style="width: 22px; height: 22px;"/> Ja, det er bekymrende. Ikke bare for realkreditten. Mange tvangsauktioner kan forårsage en nedsmeltning af dansk økonomi.
Skiftende regeringer, Nationalbanken og Finanstilsynet har opført sig uansvarligt ved at tillade
+ høj belåning af boliger
+ variabel rente
+ afdragsfrihed.
Det betyder, at en stor del af befolkningen løber en risiko, de ikke kender og ikke forstår.
Skiftende regeringer, Nationalbanken og Finanstilsynet har opført sig uansvarligt ved at tillade
+ høj belåning af boliger
+ variabel rente
+ afdragsfrihed.
Det betyder, at en stor del af befolkningen løber en risiko, de ikke kender og ikke forstår.
En lille korrektion. Daværende nationalbank direktør Bernstein var inderlig imod afdragsfrie lån, men VK regeringen afviste alle argumenter. Her er et af mange indlæg:
http://www.business.dk/bolig/bernstein-vil-afskaffe-de-afdragsfrie-laan
Jeg kan blot gentage fakta som jeg senest kendte tallene. Realkredit bygger på Funding af lån via salg af Obligationer i det frie marked. Af de udstedte Obligationer så ejer Kina 33%, andre lande 33% og danskerne de sidste 33% ( hele træskolængder ). Selvom danskernes pensionsformuer skulle dække det udenlandske engagement og mere til, så snakker vi om en gearing i ejendomsudlån som jeg håber at alle her på sitet kan forstå er absolut usund. Den blotte tanke at Kina smed samtlige Obligationer indenfor ex. 2 uger ville bringe Danmark i knæ. Vi har oplevet dette scenario i praksis b.l.a. med Sverige i 90'erne - massiv devaluering og stor arbejdsløshed. Problemstillingen har været oppe at vende de seneste år efter at E.U. påpegede svagheden i det nuværende Realkreditsystem og det er da glædeligt at udenlandske aviser borer i den ynkelige situation Danmark befinder sig i ( overdrivelse fremmer forståelsen ). Som sidespring vil jeg nævne at Danmark gav tilsagn om ca. 450 Mio. til la-la miljøflip i går, samtidig med at miljøministeren i dag spørger 'hvor skal pengene komme fra, hvis vi nedsætter PSO eller andre afgifter'.
http://www.business.dk/bolig/bernstein-vil-afskaffe-de-afdragsfrie-laan
Jeg kan blot gentage fakta som jeg senest kendte tallene. Realkredit bygger på Funding af lån via salg af Obligationer i det frie marked. Af de udstedte Obligationer så ejer Kina 33%, andre lande 33% og danskerne de sidste 33% ( hele træskolængder ). Selvom danskernes pensionsformuer skulle dække det udenlandske engagement og mere til, så snakker vi om en gearing i ejendomsudlån som jeg håber at alle her på sitet kan forstå er absolut usund. Den blotte tanke at Kina smed samtlige Obligationer indenfor ex. 2 uger ville bringe Danmark i knæ. Vi har oplevet dette scenario i praksis b.l.a. med Sverige i 90'erne - massiv devaluering og stor arbejdsløshed. Problemstillingen har været oppe at vende de seneste år efter at E.U. påpegede svagheden i det nuværende Realkreditsystem og det er da glædeligt at udenlandske aviser borer i den ynkelige situation Danmark befinder sig i ( overdrivelse fremmer forståelsen ). Som sidespring vil jeg nævne at Danmark gav tilsagn om ca. 450 Mio. til la-la miljøflip i går, samtidig med at miljøministeren i dag spørger 'hvor skal pengene komme fra, hvis vi nedsætter PSO eller andre afgifter'.
Der var ikke så mange nuancer i min kritik. Men det er jo også hele cocktailen (plus bremsen på ejendomsskatterne), der stimulerer boligboblen og undergraver realkreditten.
Christen Sørensen ("Finanskrisen - kleptokratiets konsekvens") anklager specielt Nationalbanken for i 2006-2008 ikke at have benyttet muligheden for indgreb mod omfanget af kortfristet udenlandsk funding.
Christen Sørensen ("Finanskrisen - kleptokratiets konsekvens") anklager specielt Nationalbanken for i 2006-2008 ikke at have benyttet muligheden for indgreb mod omfanget af kortfristet udenlandsk funding.
23/4 2014 07:28 Helge Larsen/PI-redaktør 168615 På min facebookvæg er der godt gang i debatten omkring denne tråd. Her deltager både økonomer og kritiske bankfolk.
https://www.facebook.com/helge.larsen.5
https://www.facebook.com/helge.larsen.5
Udfordringen er nok ikke at overbevise politikerne om at det står ret skidt til. Udfordringen er nok at det sekund de indrømmer problemet, så nedsmelter dansk økonomi.
Teorien om afdragsfrihed er der for så vidt intet galt i. Mine forældre købte en ejerbolig i 1972 for 310.000, og i 2002 blev samme bolig handlet for 3.100.000. Prisudviklingen var ikke usædvanlig over 30 år, men på daværende tidspunkt, altså i 2002, havde realkreditten ikke oplevet et prisfald på ejerboliger i 50 år, hvis man målet i intervaller på 3 år.
Nøgleordet var stabilitet, en stabilitet som vi ikke ser i dag. Jeg er nu ikke overbevist om, at det er ejendomsbelåningen der er årsagen til ustabiliteten, faktisk er jeg overbevist om at det er helt andre årsager, men det ændre ikke ved at boligmarkedets stabilitet er umådeligt vigtigt for stabiliteten af dansk økonomi, så vi kan ikke tåle at boligøkonomien ikke er fundamentalt sund, næsten uanset hvad der påvirker os udefra.
Dermed også sagt, at selv om afdragsfrihed og rentevariable lån måske har været en god idé, så er det det ikke mere. Og hvordan løser vi så det, uden at vælte dansk økonomi?
Løsningen er ikke at bede danskerne om at være mere ansvarlige, som låntagere. Vi låner det som vi får lov til af vores långivere, og ikke hvad vi mener værende bedst for os selv, eller bare nok. Vi kunne bede långiverne om at være mere ansvarlige i deres kreditvurdering, men det virker helt åbenlyst heller ikke.
Som jeg ser det, så er der kun en vej og det er 40 eller 50 års fastforrentet obligationslån og afskaffelse af rentetilpasning og afdragsfrihed. Ulempen er at man, alt andet lige, er længere tid om at være gældfrie i egen bolig, men hvor mange tilstræber det, når det kommer til stykket? Fordelen er nævnte stabilitet, men vel også at formueopsparingen vil tage længere tid for nye købere og dermed vil stille større krav til overvejelserne for købet, både af låntager og långiver? Dermed prøver jeg at få gjort lidt op med mentaliteten til at købe hus, knalde til nyt køkken ind, male lidt, for derefter at få bevilget lån til bil, båd og bulldog.
Hjulmand
Teorien om afdragsfrihed er der for så vidt intet galt i. Mine forældre købte en ejerbolig i 1972 for 310.000, og i 2002 blev samme bolig handlet for 3.100.000. Prisudviklingen var ikke usædvanlig over 30 år, men på daværende tidspunkt, altså i 2002, havde realkreditten ikke oplevet et prisfald på ejerboliger i 50 år, hvis man målet i intervaller på 3 år.
Nøgleordet var stabilitet, en stabilitet som vi ikke ser i dag. Jeg er nu ikke overbevist om, at det er ejendomsbelåningen der er årsagen til ustabiliteten, faktisk er jeg overbevist om at det er helt andre årsager, men det ændre ikke ved at boligmarkedets stabilitet er umådeligt vigtigt for stabiliteten af dansk økonomi, så vi kan ikke tåle at boligøkonomien ikke er fundamentalt sund, næsten uanset hvad der påvirker os udefra.
Dermed også sagt, at selv om afdragsfrihed og rentevariable lån måske har været en god idé, så er det det ikke mere. Og hvordan løser vi så det, uden at vælte dansk økonomi?
Løsningen er ikke at bede danskerne om at være mere ansvarlige, som låntagere. Vi låner det som vi får lov til af vores långivere, og ikke hvad vi mener værende bedst for os selv, eller bare nok. Vi kunne bede långiverne om at være mere ansvarlige i deres kreditvurdering, men det virker helt åbenlyst heller ikke.
Som jeg ser det, så er der kun en vej og det er 40 eller 50 års fastforrentet obligationslån og afskaffelse af rentetilpasning og afdragsfrihed. Ulempen er at man, alt andet lige, er længere tid om at være gældfrie i egen bolig, men hvor mange tilstræber det, når det kommer til stykket? Fordelen er nævnte stabilitet, men vel også at formueopsparingen vil tage længere tid for nye købere og dermed vil stille større krav til overvejelserne for købet, både af låntager og långiver? Dermed prøver jeg at få gjort lidt op med mentaliteten til at købe hus, knalde til nyt køkken ind, male lidt, for derefter at få bevilget lån til bil, båd og bulldog.
Hjulmand
25/4 2014 09:03 TeamGarlic 068663 Afdragsfrihed har ulemper, men også masser af fordele. Jeg har personligt rådet en god kollega til at kigge på 5-års-cyklus for udgifter, investeringer i bil og hus m.v. Det endte med, at han fik F1, afdrager sindssygt stærkt i banken til 6.25% i rente og får skabt likviditet til at spare op til udskiftning af bil. Det havde han ikke klaret uden afdragsfrihed og han sparer selvsagt mange penge i renter. Men... nu hører han jo så også til den økonomisk fornuftige del af befolkningen....
Har vi ikke haft 40-50-årige realkreditlån for rigtig mange år siden ? Synes at kunne huske, at det kunne lade sig gøre i 60'erne.
Har vi ikke haft 40-50-årige realkreditlån for rigtig mange år siden ? Synes at kunne huske, at det kunne lade sig gøre i 60'erne.
Wall Street Journal fortæller den samme historie: http://blogs.wsj.com/moneybeat/2014/04/22/scandinavia-is-looking-scary/?KEYWORDS=scandinavia
Og Bocian bagatelliserer: "Det danske system er ikke nødvendigvis det optimale, men det fungerer, og det har fungeret hele vejen gennem krisen. Problemerne med gældssætning er blevet reduceret, og selvom man ikke kan udelukke problemer i fremtiden, så er sandsynligheden faldet meget markant over de seneste år," http://epn.dk/okonomi2/dk/ECE6660905/wall-street-journal-haner-dansk-oekonomi/
"...fungeret hele vejen gennem krisen..." - har han helt glemt bankpakkerne?
En systemisk bank er ikke så bekymret for risiko. Staten/skatteyderne er altid tvunget til at redde banken.
Og Bocian bagatelliserer: "Det danske system er ikke nødvendigvis det optimale, men det fungerer, og det har fungeret hele vejen gennem krisen. Problemerne med gældssætning er blevet reduceret, og selvom man ikke kan udelukke problemer i fremtiden, så er sandsynligheden faldet meget markant over de seneste år," http://epn.dk/okonomi2/dk/ECE6660905/wall-street-journal-haner-dansk-oekonomi/
"...fungeret hele vejen gennem krisen..." - har han helt glemt bankpakkerne?
En systemisk bank er ikke så bekymret for risiko. Staten/skatteyderne er altid tvunget til at redde banken.
23/4 2014 16:36 Hjulmand 068630 Nej, de kender vist ikke den egentlige baggrund for bankpakke 1, eller så er de ret ligeglade. Vi søger stabilitet, det gælder bestemt ikke alle.
Hjulmand
Hjulmand
24/4 2014 04:27 polopolo 068644 Jeg er lidt forundret både over Economist, har ikke selv læst artiklen endnu, og forundret jer herinde.
Boblen i huspriser opstod mener jeg ud af en simpel lånespiral.
Det var først og fremmest en ophedning af forventninger de gjorde at fast ejendom steg med op til 20% årligt. Enhver kunne i 2007 fremskrive udviklingen og se at kurven måtte knække eller inflationen stige brat.
Bankerne burde have stoppet spiralerne / karusellerne . Men krisen kom priserne faldt , en del gik tvangs auktion . Men lagt lagt de fleste private bed tænderne sammen og holdt ud. De erhvervsdrivende boliginvestorer røg jo med det samme og her var det jo åbentlyst at en karussel havde kørt længe, fueled af grådige investorer og bankfolk.
Men hvorfor denne bekymring nu. Vi har en lille stigning i huspriser og i lønninger. Priserne på tvangsauktionerne er steget helt enormt og er ofte tæt på handelspriserne. Men stadig ligger priserne på ejendom under eller på lige med 2007 mens lønningerne vel er steget ca 10 -12%(1,5% årligt) siden dengangJeg ser altså ingen fare lige nu.
Polopolo
Boblen i huspriser opstod mener jeg ud af en simpel lånespiral.
Det var først og fremmest en ophedning af forventninger de gjorde at fast ejendom steg med op til 20% årligt. Enhver kunne i 2007 fremskrive udviklingen og se at kurven måtte knække eller inflationen stige brat.
Bankerne burde have stoppet spiralerne / karusellerne . Men krisen kom priserne faldt , en del gik tvangs auktion . Men lagt lagt de fleste private bed tænderne sammen og holdt ud. De erhvervsdrivende boliginvestorer røg jo med det samme og her var det jo åbentlyst at en karussel havde kørt længe, fueled af grådige investorer og bankfolk.
Men hvorfor denne bekymring nu. Vi har en lille stigning i huspriser og i lønninger. Priserne på tvangsauktionerne er steget helt enormt og er ofte tæt på handelspriserne. Men stadig ligger priserne på ejendom under eller på lige med 2007 mens lønningerne vel er steget ca 10 -12%(1,5% årligt) siden dengangJeg ser altså ingen fare lige nu.
Polopolo
Vi taler om risiko. Sandsynligheden er lille. Men konsekvensen er uoverskueligt stor.
F1 m.fl. betyder, at dansk realkredit og mange boligejere benytter samme forretningsmodel som Lehman Brothers. Man finansierer langsigtede aktiver med kortfristede lån. Det giver overskud de fleste gange. Men hvis auktionen fejler, går man konkurs.
Du ser ingen fare lige nu, idet konsekvensen kan ikke observeres til daglig, for da indtræffer risikoen ikke. Men ville du købe et hus på toppen af Vesuv ud fra argumentet, at der ikke har været udbrud i mands minde?
F1 m.fl. betyder, at dansk realkredit og mange boligejere benytter samme forretningsmodel som Lehman Brothers. Man finansierer langsigtede aktiver med kortfristede lån. Det giver overskud de fleste gange. Men hvis auktionen fejler, går man konkurs.
Du ser ingen fare lige nu, idet konsekvensen kan ikke observeres til daglig, for da indtræffer risikoen ikke. Men ville du købe et hus på toppen af Vesuv ud fra argumentet, at der ikke har været udbrud i mands minde?
Først vil jeg rose denne tråd, der til trods af det 'farlige' emne, giver så mange nyttige indlæg hvor man altid kan tage noget med sig.
Til Hjulmand - godt indlæg - så var jeg en teenager da dine forældre købte hus. Jeg havde investeret i Østifternes Obligationer - 75 kr. Under 70'erne løb inflationen amok ( med de samme kyndige økonomer som skriver indlæg just nu ) og jeg føler at 70'erne i Danmark er dømt for hårdt; gæt hvad mine Obligationer blev værd. Så jeg køber dit indlæg hvis du fremdaterer med 10 år. Det være sagt så har jeg haft hus i mere end et kvart århundrede; jeg har altid spenderet i fornyelse og vedligehold og skal nu til at realisere. Og, tro mig, det er og vil altid være en fed forretning at eje sit hus og med ordet eje så mener jeg eje. Derfor er mit engagement i denne debat baseret på den originale tanke, at RealKredit gav ( b.l.a. mig) mulighed for begynderfamilier at etablere sig - dette forudsætter selvfølgelig i dag at de der tog lån for år tilbage nu har nedskrevet gælden overfor markedsværdien af deres ejendom. Vi er ikke den første generation der efterlader et dårligere ståsted for vore næste, men vi skal 'bandeord' mange generationer tilbage for at finde samme forældre slendrian.
Til Hjulmand - godt indlæg - så var jeg en teenager da dine forældre købte hus. Jeg havde investeret i Østifternes Obligationer - 75 kr. Under 70'erne løb inflationen amok ( med de samme kyndige økonomer som skriver indlæg just nu ) og jeg føler at 70'erne i Danmark er dømt for hårdt; gæt hvad mine Obligationer blev værd. Så jeg køber dit indlæg hvis du fremdaterer med 10 år. Det være sagt så har jeg haft hus i mere end et kvart århundrede; jeg har altid spenderet i fornyelse og vedligehold og skal nu til at realisere. Og, tro mig, det er og vil altid være en fed forretning at eje sit hus og med ordet eje så mener jeg eje. Derfor er mit engagement i denne debat baseret på den originale tanke, at RealKredit gav ( b.l.a. mig) mulighed for begynderfamilier at etablere sig - dette forudsætter selvfølgelig i dag at de der tog lån for år tilbage nu har nedskrevet gælden overfor markedsværdien af deres ejendom. Vi er ikke den første generation der efterlader et dårligere ståsted for vore næste, men vi skal 'bandeord' mange generationer tilbage for at finde samme forældre slendrian.
