Click
Chat
 
Du kan vedhæfte PDF, JPG, PNG, DOC(X), XLS(X) og TXT-filer. Klik på ikonet, vælg fil og vent til upload er færdig før du indsender eller uploader endnu en fil.
60
Vedhæft Send
Historik

Vælg chat via ovenstående menu
Luk reklame

      

Boligmarkedet/rente


82962 Weee 18/3 2020 23:20
Oversigt

Med de langer briller på.

Vi kommer til at se et kraftigt fald i boligpriserne og kraftigt stigende renter. Der er ikke flere våben at bruge og dk er ikke længere sikker havn. Vi må håbe på at det ikke bliver som i fattig 80'erne. Tænk at man engang betalte 20% i rente på studielån.



19/3 2020 00:15 bgadk 482966



Den vurdering er jeg ikke enig i. Der er stort set ingen mulighed for stigende rente de næste mange år. Hvad man ser nu på markederne er ren panik, og på et tidspunkt slår centralbankernes opkøb igennem og renten falder til omkring 0 de fleste steder. Enten det, eller centralbankerne hamrer renten i gulvet med et væsentligt udvidet QE program.

Og dermed er der lagt grund under boligmarkedet. Om nødvendigt kan love og regler ændres, således at alle får ret til at konvertere til afdragsfrit, og med 0 rente, så skulle man kunne blive siddende selv på arbejdsløshedsunderstøttelse....

Så nogen større tvangsauktionsbølge tror jeg ikke kommer. Dem mest på røven er nok de selvstændige som har kautioneret for erhvervslån, med sikkerhed i deres bolig.....

Der er masser af ting som stadig kan gå galt, men stigende renter bliver ikke en af dem.



19/3 2020 00:19 PMPirate2 182968



Jeg håber virkelig, at du får ret. Men personligt er jeg ikke så sikker.



19/3 2020 00:15 PMPirate2 482967



Det store spørgsmål her er om obligationskurserne falder fordi investorerne er nødt til at sælge for at rejse likviditet, eller om det skyldes forventninger om inflation de kommende år p.g.a. de voldsomme mængder af likviditet centralbankerne nu kaster ud i markederne.

Jeg blev selv lidt overrasket over at renten steg, da den normalt falder når aktierne falder. Men det er omvendt noget jeg har forudset kunne ske, hvis vi fik en virkelig alvorlig krise i det finansielle system (ie. meget værre end finanskrisen), hvad jeg stadig håber ikke er tilfældet, selvom jeg er forberedt.

Faktisk bad jeg først på måneden min bank om et lånetilbud i mit hus. Ideen var eventuelt at omlægge fra belåning på 50% af ejendomsværdien til 0,5% fast rente med en restløbetid på 7 år til belåning på 80% til 0,5% fast rente med en løbetid på 30 år. Begge lån med afdrag.

Ideen var, at det kunne blive attraktivt at omlægge, hvis kursen på obligationen kom over 100. Da jeg bad om tilbuddet var den 97,77. Men nu er kursen på obligationen faldet til 91,10, så det er ikke længere interessant for mig.

Det er et voldsomt fald på kun lidt over to uger. Hvem var det der sagde, at AAA-ratede obligationer var sikre investeringer?



19/3 2020 08:18 koden 282969



som bgadk skriver... det er midlertidigt og panik. Længere er den ikke. Samme skete i 2008.



19/3 2020 17:17 bgadk 083008



Det virker som om at det er likviditets panik hele vejen rundt. Men det har bestemt ikke været kedeligt på obligationsmarkederne. I et tidligere indlæg skrev jeg yield på USA's 30 årige Statsobligation blev halveret på en uge! Den er så svunget tilbage igen på samme tid.
Ganske voldsomt på det normalt temmelig rolige marked for AAA obligationer....

Inflation kommer der ikke, uanset hvor mange penge der bliver kastet ud på markederne, fordi der kommer mere og mere ledig kapacitet i produktionsapparatet i takt med at folk bliver fyret og virksomheder går konkurs.

Når det kommer til finansiering af hjælpepakkerne, så er det ikke det som skræmmer markederne. Rentekurverne og annonceringen af pakkerne følger ikke hinanden.
I længden kan man vælge 2 ting:
1) Lavere vækst i en længere årrække i takt med at penge bliver suget ud af økonomien til at tilbagebetale pakkerne.
2) Monetarisere gælden, så den ikke ligger og generer.

Vi får se hvad der bliver flertal for.



19/3 2020 10:08 freddykim 082972



Jeg har desværre en anden filosofi -efter min menning ser vi faldet i obl- kurser pga af manglende likviditet - men også fordi alle skal stater skal på lånemarkedet for at holde hånden under deres økonomier - og ja QE vil fortsætte - men gælden i det offentlige bliver meget stor=stigende renter - værste scenario - tænk på gælds krisen i grækenland, italien, irland mv - hvad skete der med renterne dengang - med en endnu højere gældsætning og ingen andre eurolande som kan hjælpe denne gang - hvad sker der så med renterne



19/3 2020 10:23 Kongkurs 082975



Jeg er også af den opfattelse, at denne krise KAN være det, der initierer skiftet fra lave til høje renter.
Er det tilfældet, så ser vi ind i en lang nedtur i aktierne, for der så vil ske et skift til obligationer hos investorene.



19/3 2020 15:46 Kongkurs 083000



Der sælges obligationer i stor stil, allerede nu er 2% realkredit i spil.
Det lugter af, at der sælges ud for at skaffe kontanter her og nu. Ingen ved jo hvordan de er stillet i morgen mht indtægt etc.
ECB kommer til at købe stort op af statsobligationer, og DK kommer også til at udstede flere. De første 50 mia. er på vej. Der følger nok 100 - 200 mia efter. Hvad renten bliver ved ingen endnu. Men vedbliver salgspresset, så kommer den til at stige.



19/3 2020 16:03 koden 083005



ja skal snart til at lægge op i rente...



19/3 2020 17:20 bgadk 083009



I de lande som kan udstede egen valuta og låne i den, kommer der ikke de store problemer. Problemet bliver for dem som ikke kan.
Renterne i Grækenland, Italien, Irland m.m. kommer ikke til at ligge på dette niveau ret lang tid. Nu har ECB affyret bazookaen endnu gang, og de bliver ved indtil renterne er tilbage på ECB's udlånsrente niveau igen.
Bare vent!



19/3 2020 11:45 Weee 082978



Er der nogle der kan svare på hvor mange nye lejligheder/huse der kan komme på markedet før det påvirker boligpriserne? Hvis vi går ud fra at der er million mennesker i DK på 70+. 10% af dem kommer til at dø pga virus = 100000 dødsfald. Hvor mange af dem har så en bolig der skal sælges? Og hvad vil det betyde for boligpriserne?



19/3 2020 17:22 bgadk 083010



Der kommer aldrig så mange dødsfald blandt de ældre. Du er helt udenfor skiven.

Og vi bliver til stadighed flere mennesker i Danmark, så der skal nok være kunder til de boliger som de døde efterlader.



19/3 2020 18:49 Prahl 083016



Hvis man nu tror på stigende renter de kommende år burde man så ikke købe bank og forsikringsaktier nu?



19/3 2020 19:17 bgadk 083019



Forsikringsselskaber ja. Banker? Måske. De får ikke glæde af stigende renter hvis deres lånere går konkurs på grund af disse. Så får de hverken renterne eller kapitalen...



19/3 2020 19:18 bgadk 083020



I øvrigt så skal også forsikringsselskaber passe på. Stigende renter betyder kursfald på obligationerne. Har forsikringsselskabet en masse lange obligationer, så får de et massivt kurstab som skal bogføres....



19/3 2020 19:23 koden 183021



Hvorfor skulle renten stige? At den stiger nu er panik ved udgangen.



19/3 2020 19:36 Prahl 083023



Tænker alle de hjælpe pakker som hele verdenen udsteder pt pengene skal vel hjem på en eller anden måde?
Bgadk hvis jeg tror på stigende renter er der så nogle forsikringsselskaber du kan anbefale?



20/3 2020 17:07 bgadk 183058



Det kræver som sagt at man først kigger på deres investerings portefølje: Er der mange lange obligationer? Så vælg et andet selskab.

Jeg har ikke kigget på forsikringsselskabernes investeringer for nyligt, så jeg kan ikke komme med råd der.
Generelt set, så er AlmBrand det bedst drevne danske selskab, men jeg kender ikke hvor de placerer deres penge.



20/3 2020 03:27 Tonny9 083032



Hvis der kommer en kraftig stigning i renterne, så må det være helt forventeligt at huspriserne også falder.
De fleste køber hus ud fra hvad de kan sidde for i månedlig udgift incl. finansesringudgifterne for boligen.

P.t. er denne udgift steget, fremtidsudsigterne mere usikre og mange har mistet en del af deres indkomst.

Så jeg tror godt at jeg kan love, at huspriserne skal reguleres nedad allerede som verden ser ud nu.

Skal der så lægges yderligere stigninger i renterne oven i, ja så bliver den regulering større endnu.

Jeg tror at renterne vender nu (stiger yderligere).
Der bliver pumpet kolossale mange milliarder ud i samfundet i denne tid, for at undgå et total kollaps, i diverse hjælpepakker.

Misforstå mig ikke. Det er det rigtige at gøre, men seddeltrykken køre altså på fuld damp og det bør give en stigende inflation og dermed også stigende renter.

Jeg ville ikke blive overrasket hvis det er her vi ser den næste "krise" og den kunne sagtens lappe over med Corona krisen og så bliver det nok en ret dyb krise.

Jeg kunne også godt frygte, at der bliver kø ved udgangen hvis renterne stiger for hurtigt og det har i høj grad en selvforstærkende effekt på kurserne.

Jeg er heller ikke i tvivl om, at politikerne og nationalbankerne vil forsøge at modarbejde det.
Spørgsmålet er, hvad har de reelt at gøre godt med i den nuværende situation.
Det tør jeg ikke spå om...
Jeg håber de kan dæmpe det, eller i det mindste kontrollerer hastigheden som renten stiger med.

Jeg er i hvert fald glad for at jeg har fastforrentet lån.
Så står jeg da i hvert fald ikke i første række, men at tro man ikke bliver ramt fordi man har fastforrentet lån er for naiv, man bliver bare ramt knapt så hårdt.

Så vi skal alle håbe at det ikke går som jeg beskriver, men jeg er bange for, at det ikke er så usandsynligt som mange tror.



20/3 2020 17:13 bgadk 083059



Tonny, renterne kommer ikke til at stige. Punktum.

Det kommer ikke til at ske.

Hvorfor:
Fordi centralbankerne (og de Stater som ejer dem), ikke vil finde sig i, at de udlåner til bankerne med 0%, og at der derefter er nogle lidt for smart "spekulanter" som låner ud de samme penge til Staterne og borgerne på 3%, 4% eller mere.

Det hedder at "transmissionsmekanismen fungerer ikke".

Og den slags findes der løsninger på:

Massive QE programmer. Forstil dig at ECB ligger en købs ordre ind på 1000000000000000000000000000000000000000 mia euro, på samtlige statsobligationer og realkreditobligationer, til en kurs som giver et yield på f.eks. 1% ?

Hvad tror du renten max. bliver?



20/3 2020 20:59 Tonny9 083068



Altså - Jeg håber du har ret.

Men jeg er bange for at man for at redde økonomien vil etablerer nogle gigantiske hjælpepakker og det har historisk givet inflation og stigende renter.

Men jeg håber bestemt ikke det sker.
Det kan godt være at vi skal tilbage til mere "normale renter" og det tror jeg også vi kan uden de store problemer.

Jeg har ingen ide om hvad renten max kan blive.

Men generelt er jeg nok mere bekymret for denne krise end de andre jeg har oplevet.
Det er jeg især fordi den rammer hele verden på nogenlunde samme tid og rammer med en stor styrke.

Men jeg håber da det bedste, selv om jeg er seriøst bekymret.



20/3 2020 21:42 bgadk 183069



Hej Tonny,
to ting:

1) Du skriver: "etablerer nogle gigantiske hjælpepakker og det har historisk givet inflation og stigende renter"

Det er simpelthen ikke korrekt. De kæmpe store pakker i 2009 gav INGEN inflation. New Deal i 30'erne gav ingen inflation. I 1970erne hvor der INGEN pakker var, var der tilgengæld høj inflation.

Nævn bare 1 stimuli pakke, som har givet inflation.


2) Mit spørgsmål til max. rente var ud fra det hypotetiske eksempel på ECB indgreb.
Ud fra det eksempel, hvad ville den maksimale rente blive?



20/3 2020 23:49 Tonny9 083076



Ja, ok. Det er ikke pakkerne der giver inflation, det er finaneringen af hjælpepakkerne der giver en risiko for stigende inflation og dermed renter.

Læg der til, at det er hele verden der skal ud og financierer hjælpepakker etc. etc., ikke blot et enkelt land.
Ja, så er jeg altså nervøs.



21/3 2020 05:14 bgadk 083081



Kan du nævne et eksempel i historien hvor finansieringen af hjælpe pakkerne har givet inflation og stigende renter?

Jeg har længere oppe givet to eksempler på det modsatte, men hvis du insisterer på at der kommer inflation og stigende renter, så må du meget gerne komme med et konkret eksempel? (lad venligst være med at nævne Venezuela og Zimbabwe - de er usammenlignelige).



22/3 2020 10:06 MBCruise 083124



Hej bgadk,
udfra dine betragtninger, kunne det så ikke være en ide at konvertere sit fast forrentet 1% til et variabelt og så tage kursgevinsten? Hvis rentestigningen kun er "midlertidig"?



22/3 2020 10:39 koden 083126



jo...lige nøjagtig. Det ville jeg gøre hvis jeg havde et lån der var faldet tæt på 10%.
Evt. tag et 2% lån hvis det åbner.
Men du skal lige huske omkostninger.
Diff. renter på 3 mill. lån er ca 10000 kr. pt. efter skattefordel.
Men banken tager også omkostninger medmindre du har en god aftale der fjerner nogle af dem.



22/3 2020 13:03 Tonny9 083130



Jeg insisterer ikke på at renterne stiger, men jeg er bekymret for at det bliver resultatet når hele verden skal havde finaneret hjælpepakker af en størrelsesorden der aldrig tidligere er set.

Og nej - Selvfølgelig har jeg ikke fortilfælde jeg kan henvise til. Der er ingen fortilfælde som dette.
Det er netop min bekymring.

Men som sagt jeg håber du har ret og at jeg bekymrer mig unødvendigt.



TRÅDOVERSIGT

82962 Boligmarkedet/rente
18/3 23:20 Weee 1