De små ejendomsselskaber
I løbet af ejendomsmåneden har vi fået berørt de store selskaber som TKDV, Sjælsø, Jeudan, m.v. og også set på hvilke muligheder der er for investeringer i Tyskland. Endelig har vi set på de selskaber der er gået bort eller blevet rekapitaliseret indtil flere gange. Der er en gruppe af selskaber som vi mangler at se på, og det er gruppen af små ejendomsselskaber af den ene og anden slags. Kendetegnende er, at det er mindre selskaber oftest udenfor pressens og investorernes søgelys og med en deraf følgende meget lav likviditet. Det er faktisk kun DEH der næsten bliver omsat på daglig basis, hvorimod der kan være uger imellem handlerne i de andre aktier. Det er naturligvis et vigtigt punkt at være opmærksom på såfremt man måtte finde selskaberne interessante at investere i.
Her er en oversigt med navn, kortnavn og div. hoved- og nøgletal:
Asgaard Group:
Asgaard Group er et mindre developerselskab på fondsbørsen. På trods af den ringe omtale og status er det en ganske omfattende virksomhed med aktiviteter i både Danmark og Baltikum og senest er man startet op i det små med udvikling af vindmølleprojekter i Østeuropa. Samlet har byggeprojekterne i porteføljen en salgsværdi på ca. 750 mio. kr. Dertil kommer det store projekt Hillerød Center Syd som dog stadig er i en indledende udviklingsfase. Såfremt det bliver gennemført i større eller mindre grad vil de op til 650.000 m2 gøre projektet til det markant største i Asgaard til dato. Asgaard har ikke sat tal på projektet endnu med 650.000 m2 vil løbe op i et pænt milliardbeløb. I 2010 opnåede Asgaard et mindre nettounderskud efter minoritetsposter på ca. 5 mio. kr. Egenkapitalen er på 175 mio. kr. hvilket ved kurs 117 giver en K/I på 0,88. Balancen er på ca. 340 mio. kr., hvoraf lidt over halvdelen er investeringsejendomme bogført til afkastkrav mellem 5,25% for boliger og op til 7,50% for kontor/logistik. Efter 1.kvt. fastholdt man forventningen til 2010/2011 om et koncernresultat på DKK 0-10 mio. før skat.
Blue Vision:
Blue Vision er et ejendomsselskab under opbygning. Man har overtaget en projektejendom i Hellerup på Strandpromenaden fra statens ejendomsselskab Freja og har i slutningen af 2010 overtaget 4 andre investeringsejendomme i København og Nordsjælland, herunder 110 ejerlejligheder i Mikkelborg Park i Hørsholm. Efter en gældskonvertering i marts 2010 er egenkapitalen på 95 mio. kr. og man har en balancesum på ca. ½ mia. kr. Over de næste par år har man en målsætning om at øge den indre værdi med 15% p.a. og koncernen forventer for 2011 et samlet resultat fra alle aktiviteter i størrelsesordenen 10 - 15 mio. kr. inklusive forventet salg og dermed en vækst i koncernens egenkapital på godt 15 %.
Dan-Ejendomme Holding
Dan-Ejendomme Holding (DEH) er det største selskab målt på egenkapital, forretningsomfang, markedsværdi, overskud, etc. i den gruppe af selskaber der er i fokus i denne artikel. DEH har 2 forretningsben, ejendomsadministration henholdsvis investeringsejendomme. I ejendomsadministrationen som er mere stabil og forudsigelig har man i løbet af det sidste år ekspanderet pænt ved at overtage Kuben Ejendomsadministration og senest har man i marts 2011 meddelt at man af Danica har fået tildelt administrationen af 2 butikscentre, hvoraf det ene er det store og markante City2 i Tåstrup. Resultat af primær drift har ligget omkring 30 mio. kr. har i et par år, men vil i 2011 forventeligt udgøre 40-44 mio. kr. ud af en omsætning på 380-395 mio. kr. Resultat før skat forventes at udgøre 48-52 mio. kr. under forudsætning af en positiv dagsværdiregulering af investeringsejendommene med 8 mio. kr., baseret på forventede lejestigninger, som følge af budgetterede forbedringer på ejendommene og ellers uændrede rente- og markedsforhold. Investeringsejendommene er bogført til ca. 300 mio. kr. og udgøres af boligejendomme i primært Vanløse. Der er 473 lejligheder i alt og 28 erhvervslejemål, og ejendommene er bogført til 4,58% afkastkrav, hvilket synes noget lavt. En stigning på 1% i afkastkravet vil sænke værdien af porteføljen med 51,7 mio. kr. svarende til 39kr per aktie. På den anden side svarer den nuværende bogførte værdi til 9.407 kr. per kvm. hvilket i sig selv ikke er nogen voldsom værdi, når vi snakker lejlighedspriser i Københavnsområdet. Se JMI nedenfor. En sidste ting man skal være opmærksom på ifm. DEH er free-float i aktien, idet det reelt set kun er 5,4% af aktierne, der ikke ligger fast hos pensionskasser (88,5%) og KFI Leasing(6,1%). Der er i lighed med de forudgående år foreslået et udbytte på 12kr. per aktie for 2010.
Jensen & Møller Invest
JMI er et mindre ejendomsselskab, hvis eneste aktivitet er at eje en portefølje af udlejede ejerlejligheder, der frasælges i takt med at lejerne fraflytter. Udover den løbende udlejning der giver lidt over 1 mio. kr. om året, er der en pæn gevinst ved frasalg af lejligheder, i det lejlighederne groft sagt sælges til en kvm-pris på det dobbelte af den bogførte værdi pt. Porteføljen af rest-ejerlejligheder i Københavnsområdet er bogført til 10.500 kr. per kvm., mens man gennemsnitligt har opnået 19.204 kr. per kvm. på de 11 lejligheder man har solgt i 2010. Samlet set har selskabet opnået et resultat efter skat på -2,1 mio. kr., hvori der dog indgår en negativ dagsværdiregulering af ejendomsporteføljen på ca. 7 mio. kr. Egenkapitalen er på 68 mio. kr. og med en balance på 130 mio. kr. har JMI således en pæn soliditet på over 50%. Man har de sidste 5år også udbetalt et årligt udbytte på 100-300 kr. per aktie. For 2011 forventer man et resultat af primær drift for 2011 i intervallet 4,5 - 5,0 mio. kr. og man forventer at sælge ca. 20 lejligheder, hvoraf man per marts måned har solgt 8 lejligheder allerede.
Victor International
Victor International er en mindre ejendomsbesidder på fondsbørsen, hvis beholdning primært består af lejligheder i det franske skisportssted La Plagne til udlejning. Derudover har man 11 restejerleljligheder i La Tania og i Cote d’ Azur som er til salg. Driften af samtlige lejligheder generer et overskuds i størrelsesordenen 500.000 EUR per år. Selskabet har en vent og se holdning mht. at foretage yderligere ejendomsinvesteringer i Frankrig, men man er dog på vej ind i et ejendomsprojekt i Normandiet i samarbejde med hovedaktionæren HMJ som sidder på 78% af aktiekapitalen. I det seneste regnskabsår har Victor qua nogle koncernomrokeringer med HMJ kunne tilbageføre et stort beløb på over 2 mio. euro i udskudt skat, hvilket forklarer det abnormalt store resultat for 2010 og deraf følgende flotte nøgletal. For 2011 forventer man et aktivitetsniveau på niveau med 2010, men et bedre resultat før skat og evt. værdireguleringer.
Her er en oversigt med navn, kortnavn og div. hoved- og nøgletal:
| Navn | Kortnavn | Kurs | Markeds- værdi mio.kr. |
Årets resultat, mio. kr. |
Egenkapital, mio. kr. |
K/I | Indre Værdi | Antal aktier | EPS |
| Asgaard Development |
ASGGRO | 117 | 154,4 | -4,8 | 175,84 | 0,88 | 119,54 | 1.320.000 | -3,63 |
| Blue Vision | BLVIS | 150 | 113,8 | -1,4 | 95,86 | 1,19 | 126,34 | 758.711 | -1,87 |
| Dan-Ejendomme Holding | DEH | 370 | 333,0 | 37,6 | 294,90 | 1,13 | 328,00 | 900.000 | 41,80 |
| Jensen & Møller Invest |
JMI | 4400 | 74,5 | -2,2 | 68,90 | 1,08 | 4.069,00 | 16.932 | -130,00 |
| Victor International | VIINT | 107 | 74,9 | 19,4 | 110,39 | 0,68 | 178,80 | 700.000 | 30,55 |
Asgaard Group:
Asgaard Group er et mindre developerselskab på fondsbørsen. På trods af den ringe omtale og status er det en ganske omfattende virksomhed med aktiviteter i både Danmark og Baltikum og senest er man startet op i det små med udvikling af vindmølleprojekter i Østeuropa. Samlet har byggeprojekterne i porteføljen en salgsværdi på ca. 750 mio. kr. Dertil kommer det store projekt Hillerød Center Syd som dog stadig er i en indledende udviklingsfase. Såfremt det bliver gennemført i større eller mindre grad vil de op til 650.000 m2 gøre projektet til det markant største i Asgaard til dato. Asgaard har ikke sat tal på projektet endnu med 650.000 m2 vil løbe op i et pænt milliardbeløb. I 2010 opnåede Asgaard et mindre nettounderskud efter minoritetsposter på ca. 5 mio. kr. Egenkapitalen er på 175 mio. kr. hvilket ved kurs 117 giver en K/I på 0,88. Balancen er på ca. 340 mio. kr., hvoraf lidt over halvdelen er investeringsejendomme bogført til afkastkrav mellem 5,25% for boliger og op til 7,50% for kontor/logistik. Efter 1.kvt. fastholdt man forventningen til 2010/2011 om et koncernresultat på DKK 0-10 mio. før skat.
Blue Vision:
Blue Vision er et ejendomsselskab under opbygning. Man har overtaget en projektejendom i Hellerup på Strandpromenaden fra statens ejendomsselskab Freja og har i slutningen af 2010 overtaget 4 andre investeringsejendomme i København og Nordsjælland, herunder 110 ejerlejligheder i Mikkelborg Park i Hørsholm. Efter en gældskonvertering i marts 2010 er egenkapitalen på 95 mio. kr. og man har en balancesum på ca. ½ mia. kr. Over de næste par år har man en målsætning om at øge den indre værdi med 15% p.a. og koncernen forventer for 2011 et samlet resultat fra alle aktiviteter i størrelsesordenen 10 - 15 mio. kr. inklusive forventet salg og dermed en vækst i koncernens egenkapital på godt 15 %.
Dan-Ejendomme Holding
Dan-Ejendomme Holding (DEH) er det største selskab målt på egenkapital, forretningsomfang, markedsværdi, overskud, etc. i den gruppe af selskaber der er i fokus i denne artikel. DEH har 2 forretningsben, ejendomsadministration henholdsvis investeringsejendomme. I ejendomsadministrationen som er mere stabil og forudsigelig har man i løbet af det sidste år ekspanderet pænt ved at overtage Kuben Ejendomsadministration og senest har man i marts 2011 meddelt at man af Danica har fået tildelt administrationen af 2 butikscentre, hvoraf det ene er det store og markante City2 i Tåstrup. Resultat af primær drift har ligget omkring 30 mio. kr. har i et par år, men vil i 2011 forventeligt udgøre 40-44 mio. kr. ud af en omsætning på 380-395 mio. kr. Resultat før skat forventes at udgøre 48-52 mio. kr. under forudsætning af en positiv dagsværdiregulering af investeringsejendommene med 8 mio. kr., baseret på forventede lejestigninger, som følge af budgetterede forbedringer på ejendommene og ellers uændrede rente- og markedsforhold. Investeringsejendommene er bogført til ca. 300 mio. kr. og udgøres af boligejendomme i primært Vanløse. Der er 473 lejligheder i alt og 28 erhvervslejemål, og ejendommene er bogført til 4,58% afkastkrav, hvilket synes noget lavt. En stigning på 1% i afkastkravet vil sænke værdien af porteføljen med 51,7 mio. kr. svarende til 39kr per aktie. På den anden side svarer den nuværende bogførte værdi til 9.407 kr. per kvm. hvilket i sig selv ikke er nogen voldsom værdi, når vi snakker lejlighedspriser i Københavnsområdet. Se JMI nedenfor. En sidste ting man skal være opmærksom på ifm. DEH er free-float i aktien, idet det reelt set kun er 5,4% af aktierne, der ikke ligger fast hos pensionskasser (88,5%) og KFI Leasing(6,1%). Der er i lighed med de forudgående år foreslået et udbytte på 12kr. per aktie for 2010.
Jensen & Møller Invest
JMI er et mindre ejendomsselskab, hvis eneste aktivitet er at eje en portefølje af udlejede ejerlejligheder, der frasælges i takt med at lejerne fraflytter. Udover den løbende udlejning der giver lidt over 1 mio. kr. om året, er der en pæn gevinst ved frasalg af lejligheder, i det lejlighederne groft sagt sælges til en kvm-pris på det dobbelte af den bogførte værdi pt. Porteføljen af rest-ejerlejligheder i Københavnsområdet er bogført til 10.500 kr. per kvm., mens man gennemsnitligt har opnået 19.204 kr. per kvm. på de 11 lejligheder man har solgt i 2010. Samlet set har selskabet opnået et resultat efter skat på -2,1 mio. kr., hvori der dog indgår en negativ dagsværdiregulering af ejendomsporteføljen på ca. 7 mio. kr. Egenkapitalen er på 68 mio. kr. og med en balance på 130 mio. kr. har JMI således en pæn soliditet på over 50%. Man har de sidste 5år også udbetalt et årligt udbytte på 100-300 kr. per aktie. For 2011 forventer man et resultat af primær drift for 2011 i intervallet 4,5 - 5,0 mio. kr. og man forventer at sælge ca. 20 lejligheder, hvoraf man per marts måned har solgt 8 lejligheder allerede.
Victor International
Victor International er en mindre ejendomsbesidder på fondsbørsen, hvis beholdning primært består af lejligheder i det franske skisportssted La Plagne til udlejning. Derudover har man 11 restejerleljligheder i La Tania og i Cote d’ Azur som er til salg. Driften af samtlige lejligheder generer et overskuds i størrelsesordenen 500.000 EUR per år. Selskabet har en vent og se holdning mht. at foretage yderligere ejendomsinvesteringer i Frankrig, men man er dog på vej ind i et ejendomsprojekt i Normandiet i samarbejde med hovedaktionæren HMJ som sidder på 78% af aktiekapitalen. I det seneste regnskabsår har Victor qua nogle koncernomrokeringer med HMJ kunne tilbageføre et stort beløb på over 2 mio. euro i udskudt skat, hvilket forklarer det abnormalt store resultat for 2010 og deraf følgende flotte nøgletal. For 2011 forventer man et aktivitetsniveau på niveau med 2010, men et bedre resultat før skat og evt. værdireguleringer.
Ansvarsfraskrivelse
Denne analyse er udarbejdet af ProInvestor.com og har ikke været forelagt selskabet før offentliggørelse. Analysen er baseret på informationer fra kilder, som ProInvestor.com finder troværdige, men ProInvestor.com påtager sig intet ansvar for materialets rigtighed eller for dispositioner foretaget på baggrund af analysens informationer eller vurderinger. Analysen er til personlig brug for ProInvestor.com’s brugere og må ikke offentliggøres eller på anden måde videregives.. Analysen er ikke investeringsrådgivning og bør ikke opfattes som sådan, men giver generelle informationer om aktierne. Analysen tager således ikke udgangspunkt i og er ikke tilpasset nogen investors personlige forhold. Vurderinger i aktieanalysen er baseret på skøn og forudsætninger - en investering i denne aktie er derfor forbundet med risiko. Bevægelser i aktiemarkedet generelt eller hændelser knyttet til det enkelte selskab/sektoren kan påvirke aktiekursudviklingen, som dermed kan adskille sig svæsentligt fra det i analyser forventede.
